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海外房地產投資劇增 機構料投資者傾向發掘二線城市
??2月3日，第一太平戴維斯在深圳召開媒體見面會，對時下熱門的海外房地產投資話題進行討論，並對未來的海外投資方向做出預測。
??據第一太平房子二胎利率發佈的報告顯示，全球金融危機發生以來，中國境外直接投資(ODI)在2008年-2011年的年均值達680億美元，是1998年-2007年年均值的六倍有餘。
??同時，2008年-2012年間，中國大陸境外投資規模占全球全球第八，香港排名第五。而中國大陸投資主要流入香港，如果將中國大陸與香港合並
統計，那麼大中華地區將會成為僅次於美國的第二大境外的資本來源。其中2012年，大中華地區與美國的境外投資總額分別為1470億美元、3210億美
元。
??第一太平方面表示，海外投資的勢頭還會持續很久。不過門戶城市好的投資機會將變得越來越少，海外投資者將傾向於發掘二線城市的高回報率投資機會。
??海外投資不斷增長
??在海外投資方面，據第一太平中國區市場研究部負責人簡可介紹，投資者可分為個人、機構、開發商、保險業、銀行、基金幾大類。其中，個人投資者更多是被教育、醫療、福利等條件所吸引，從這個意義而言，其購買的是一種生活環境。
??而中國開發商與企業投資者初次收購一般選在成熟、穩定的高端市場。第一太平報告顯示，2012年-2013年，中國財富外流的首要目的地是英國，項目與開發投資總值達50億美元；其次是美國，投資總值28億美元。
??至2014年，中國和美國投資者在2014年已經主導瞭倫敦的商業房地產市場。期內流入倫敦房地產市場的210億英鎊(折合317億美元)中，有約70%來自外國買傢；其中中國買傢開支22億英鎊，相當於除英國外全部歐洲買傢在倫敦商業地產市場投資額總和。
??除此以外，澳大利亞、西班牙、亞太地區也有若幹規模的收購成交，買傢包括綠地、碧桂園、萬科、富力、大連萬達、上海萬峰集團等。
??對此，簡可認為，中國開發商與企業投資者進行境外投資，把資金放進不同國傢可以分散風險。同時，由於中國的房價越來越高昂，投資回報率低且風險較大，而投資回報率相對高的海外國傢則成瞭新的選擇。
??第一太平市場部高級經理何凌解釋稱，投資回報主要分兩部分，其一是租金，海外投資一般可以保持4%-5%的穩定收益率；其二是房價增長因素，海外國傢的房價上漲幅度不及中國，且由於中國的高國債利率引發高機會成本，導致中國的相對投資回報率較絕大多數海外國傢低不少。
??何凌預計，相比於海外開發商，中國開發商有著高效的建設速度，這方面會有天然的優勢。隨著中國經濟的發展以及人民幣的增值，中國投資者將越來越適應不斷增長的海外投資趨勢。
??投資轉向海外二線城市2胎化利率多少免費諮詢試算
??第一太平方面表示，近年來海外投資不斷增長，強勁的勢頭還會持續很久。有關房地產的投資多傾向在西方英美系國傢(美國、英國、澳大利亞、加拿大)的門戶城市，尤其是像悉尼和倫敦這類金融中心。
??不過，對於未來的投資方向，簡可表示門戶城市好的投資機會將變得越來越少。“海外投資者將越來越熟悉當地投資市場，並傾向於組建本土投資團隊來發掘二線城市的高回報率投資機會。”
??其稱，一方面，門戶城市的房價受外來投資增加的影響，已經逐漸升高。其中2014年倫敦地區房價上漲瞭16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達13%。隨著房價慢慢推高，投資回報率也將有下降跡象。
??另一方面，中國開發商與企業投資者越來越關註海外城市的投資機會以及伴隨而來的風險問題。比如馬航事件發生後，不少開發商開始在澳大利亞、美國等地尋求發展機會，達到運營多樣化與資產組合多樣化，以分散風險、增加收入來源。
??其中美國由於幅員遼闊，綜合而言更有能力消化中國的大量投資，將在未來5年內逐步成為海外投資的一個重點。簡可稱，在此之前，中國投資者可能需要深入瞭解其復雜的審計和稅務系統。
??事實上，第一太平中國南區董事長林木雄表示，目前中國開發商在海外的項目最快也是剛進入銷售階段不久，落地海外的效果仍有待觀察。由於海外地區存在不確定因素，投資回報率多少會碰到問題。
??林木雄指出，中國開發商和投資者在海外的投資遠比在國內的投資小，但進駐海外市場能獲得更多直接、深入的本地業務運作知識，這也是一種學習途徑。
??第一太平方面也表示，西方國傢在房地產領域比中國早發展瞭20年-30年，其金融化運作也已相當成熟。如將房地產證券化，可以保持資金的流動
性，降低開發風險；在銷售方面，英美國傢傾向於將幾套房子組合銷售，通過這種資產功能組合，實現利益最大化；出租方面，則要求租期定在15-25年，保證
租戶能體現最大價值等。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-04/08025968528789603674414.shtml
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