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內容來自sina新聞

  隨後,在今年打響降價第一槍的杭州(樓盤),也有開發商紛紛跟進。據當地媒體報道,除瞭保利地產旗下保利梧桐語項目宣佈首付最低10萬元起之 外,金隅地產旗下的田員外項目首付最低8萬元起,龍湖地產旗下的香醍溪岸首期7.8萬元起,錢塘梧桐藍山首付最低5萬元起,不足部分可分期付款,實際上就 是由開發商先期墊付。

  購房者是否受惠

  對於這種現象的出現,業內人士分析表示主要是因為這些城市庫存量大,開發商存在去化壓力,不得已而為之。上海(樓盤)德佑地產市場研究總監陸騎 麟表示,開發商墊付首付在市場低迷的2011年也出現過,最主要的原因還是當前銷售速度過慢,並且銀行對住房貸款的收緊,開發商為吸引購房需求,暫時緩解 購房者支付能力不足而采取的一種措施。

  也有分析人士指出,"墊首付"促銷方式有打政策"擦邊球"的嫌疑。地方政府提高二套房貸款首付比例,意味著會增加購房者或投資客進入市場的門 檻,可能會對於部分人群尤其是首次改善置業的人群產生較大影響,導致這部分需求後置。在這種背景下,開發商選擇"墊首付、分期首付"的方式來規避政策,刺激被抑制的市場需求。

  會否面臨風險

  繼降價促銷、"低價入市"之後,近期樓市又刮起一股"墊首付"風。此舉也是一種促銷手段,無非是吸引購房者入市罷瞭。不過相對前者而言,"墊首付"促銷方式給購房者帶來的好處有限,或許還會帶來不可預知的風險。

  不過有市場分析人士指出,相對降價促銷、"低價入市"等促銷方式來說,"墊首付"給購房者帶來的實惠有限。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓坦 陳,墊首付為短期市場促銷手段,不是降房價。眾所周知,降價促銷和"低價入市"都能夠有效降低購房成本,而"墊首付"的作用在於降低門檻,卻並未降低成 本。

 &屏東萬巒農地貸款emsp;保利地產(600048,股吧)雖然不是此次"墊首付"促銷方式的始作俑者,但因為"樹大招風"而備受關註。據瞭解,保利地產廣州三盤從3月8日起可"首付分期付款",首套房首付分4個月付清,二套房9個月付清,首次繳付房款5%的首付便可簽合同。

  其一是有一部分購房者由於社保及納稅證明等交付時間等方面原因暫時未達資格或首付款暫時不夠,這些購房者可以通過開發商"墊首付"的方式,可以以"先購房,暫時延緩交易備案"、開發商"墊付一成"的方式規避限購政策而順利購房。

  "墊首付"重現樓市

  近日,在北京(樓盤)、南京(樓盤)、廣州(樓盤)等城市的一些房企紛紛推出"墊首付"的方式,吸引購房者入市。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/09284026794.shtml

  據瞭解,"墊首付軍公教貸款"促銷模式是近期繼直接降價、"低價入市"銷售現象之後,出現的一種促銷方式,這很有可能會影響房企未來的整體定價預期。而早在春節前後,就已經有部分銷售狀況陷入極度低迷的城市打出瞭"墊首付"旗號,如石傢莊(樓盤)、沈陽等。

  第二種則是在銀行信貸緊縮的市場背景下,開發商"墊首付"為部分購房者贏得籌集首付款的時間,也降低瞭部分首套房購房者或首次改善購房者的購房 門檻。尤其是對於首次改善的購房者來說,在出售房產與買進改善房之間還存在一個空檔期,同時還得面對高達7成的首付比例。因此通過開發商"墊首付",可以 讓買房、賣房同步進行,消弭空檔期,贏得瞭時間,此外還能適當降低購房門檻,不至於因為資金暫時不足而無法置業。

  此外,還有開發商對"墊首付"進行瞭"改良"。 由綠城和融創合作開發的綠城西溪融莊項目,首付12萬元便可簽訂合同,剩下首付款則隻要辦理一張寧波銀行(002142,股吧)的50萬元額度的信用卡,通過透支信用卡來彌補不足部分。

  也有不少購房者對這種促銷方式並不感冒。有網友吐槽:"墊首付"其實是一種噱頭,吸引購房者快點出手罷瞭。同時也表明房價已經快"不行瞭","要是房價看好,開發商會給購房者墊首付?"有網友如此反問。

開發商重啟 墊首付為哪般

  不管對於購房者,還是對於開發商自身而言,"墊首付"促銷方式或許會帶來不可預知的風險。

  張宏偉提醒說,對於購房者而言,需要留意的是後續款項的支付。"墊首付"並非降價,更不是減免首付款,其本質是在開發商墊付之後再分期還給開發 商,因此需要購房者認真推敲合同內容,同時還得根據自身資金情況,判斷是否滿足開發商提出的要求。而如果自身資金實力有限,則應該放棄置業計劃,以免無法 在規定時間內支付剩餘首付款而形成違約。

  此外,目前市場預期已經出現變化,由於樓市調控處於調控常態化的市場階段,個案樓盤的房價由於推盤策略會動態調整,不一定一直處於上漲的通道,如果開發商在購房者首付一成之後降價,那麼,購房者有可能會承擔變相多付首付款的情形。

  有專傢甚至認為,如果接受瞭"墊首付"方式先行買房,很有可能會錯過房價下跌帶來的更多實惠。專傢表示,住房買賣合同一旦簽訂,即表明房企、購房者雙方認可以某種價格達成成交,即使是未來價格出現變化也不能反悔,否則應承擔違約責任。

  而對於開發商來說,采取"墊首付"促銷方式之後,如果遇到房價下行行情,很有可能會讓它面臨騎虎難下的境地。陸騎麟分析指出,開發商墊付部分首付款,從短期內來看,是幫助購房者緩解購房能力不足的現象,從而滿足購房者的置業需求,但是反過來來看,購房者一旦達成成交之後,購房者貸款部分就能夠及 時到達開發商賬戶,通過一兩成的資金撬動七成的銀行貸款,從而實現資金回籠的目的,為其來帶的收益不言而喻。不過開發商也會承擔較大的風險,尤其是此類開 發商在短期內不可能出現降價的行為。如果按照首次置業三成首付來計算,購房者支付一成首付,另外兩成開發商墊付,這兩成購房者應繳納的首付一般都會在 3~6個月的時間補齊,那麼在這一時間段內房價一旦下跌超過20%,購房者寧願選擇違約,從而減少其損失,因此開發商在這一時間段內必須竭力保證自身房價 的穩定,從而導致後期對開發商資金鏈的要求將會更為嚴苛。

  "墊首付"給購房者帶來瞭什麼好處?



  最為明顯的某過於為改善型需求降低瞭門檻。同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在當前持續調控的市場背景下,尤其是部分城市二套房首付比例提高至7成的市場背景下,有兩類人可從"墊首付"中獲得好處。
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