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  保利如今已開始將這一計劃付諸於實踐,據悉,已在5個城市有6個在建試點項目,未來10年計劃打造50個養老項目。北京保利西山林語項目中的"和熹會"老齡公寓,則是保利地產在養老地產方面的首個試點項目。

  這也意味著,保利地產至少在未來10年裡,必須不斷地往裡投入資金,甚至可能更需要不惜成本。那麼,錢從哪裡來?

  至少,養老地產仍未找到清晰而有效的盈利運營模式,但這並不阻礙開發商們不疲的探索興致。保利地產[微博](8.11, -0.07, -0.86%)近日就宣佈,將旅遊地產和商業酒店資源用於養老,采取異地候鳥式分時度假養老模式,實現"以一地入會多地養老"。

  同時,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進還提出瞭質疑:在分時度假養老基地未來的推廣中,房企是否會借養老地產名義來進行高端物業的開發與出售,從而規避價格的管制?

  不僅如此,據瞭解,和熹會成立至今,在爭取醫保一事上還未有下文,而這也直接影響到和熹會的入住率。

  據和熹會相關客服人員介紹,和熹會采用會員制加房租的收費模式,目前會員費10萬元,加上醫療押金2萬元,每人夥食費900元/月,綜合服務費500元及以上不等。房屋租金則根據居住面積和朝向從5000元到15000元/月不等。

  "和熹會"困境

  保利地產方面稱,旗下養老產業盈利模式將是微利模式。但要用3-5年的時間使養老產業基本實現盈虧平衡還是有很大的壓力,故保利將這一"未來利潤增長點"的戰線延長至10年。

  《華夏時報》記者掌握的一份最新數據表明,預計2050年,中國養老市場的需求有望突破17萬億。龐大的服務需求量下的養老產業,早已是房企眼中新的藍海,然而,要想在這塊大蛋糕上搶食一口卻並不容易。

內容來自sina新聞

 盈虧難平衡

  "在老年持有公寓方面,公司建設的項目中留出部分面積作為老年性持有公寓,將來每個城市有五六個項目會持有老年性公寓,這將是個長期投資。"保利地產集團董事長宋廣菊還指出,對已建成的社區將投入5億-10億元,二胎房貸 玉山銀行二胎房貸進行適老化改造。

  保利地產相關負責人透露,"和熹會"將作為保利在養老地產方面的專業品牌,未來將向全國推廣。而類似上述和熹會的養老機構未來10年可能會建50個,預計保利佈局的每個城市可能都會建一個甚至兩個。

  和熹會相關負責人早前更向媒體坦言,目前所收的會員費連裝修成本都遠遠不夠覆蓋,更不用說土地成本和建築成本。

保利和熹會的養老賭局 分時度假養老已有先烈

  據瞭解,首個試點的"和熹會"老齡公寓目前處於虧損狀態,且前期的投入全部來自於公司地產業務的盈利。保利地產胡在新透露,畢竟目前國外養老地產的回報率都是在10%,而國內因市場接受度以及收費控制,養老產業營收情況基本是虧損狀態。

  事實上為瞭減輕資金壓力和分擔風險,2011年保利與北京安平投資共同出資2000萬元開發養老地產,此前又聯手信保基金拿地,或又將成為一個資金渠道。保利更希望,未來可以進一步打通金融通道、實現REITs上市。

  實際上,分時度假式養老並不算新鮮,然而成功推行者寥寥,雲南臥雲仙居堪稱是失敗的先行者。如今國內分時度假仍尚處萌芽時期,保利地產此時重提分2胎土地買賣貸款全省皆可處理時度假式養老,能否成功破局?

  不難發現,和熹會與當年金曦公司的臥雲仙居操作模式很類似。

  因為主打分時度假、高端養老服務,臥雲仙居的收費一樣頗高,金曦亦希望借高昂會員費迅速回籠更多的資金以撬動項目運作,但卻因此陷入集資的誤區,最終還是因為高息融資無法兌現陷入困局。現在該項目雖仍在運作,但運營情況一般。

  和熹會會成為下一個臥雲仙居嗎?

  "金曦當年主要的問題還是出現在資金鏈上,相比較之下保利在資金方面應該問題不大,不大可能會走到利用高額的會員費來集資彌補資金不足這一步。"一名行業人士對本報記者表示,"不過盡管現在關於養老地產的利好聲不斷,但其實相關配套的政策還沒有出臺,這是當年金曦無法順利運作陷資金問題的主要原因,也是眼下保利面臨的最大難題。"

  和熹會相關負責人早前亦坦承,在和熹會改造過程中,在硬件和軟件方面的總投入超過2000萬元,但由於很多政策和實際情況不能銜接,政府並未給出相應的補貼標準。

  "現在入住養老院的老人體量並不算太多,而有能力入住高端養老項目的客戶更是非常少。很多開發商隻看到龐大的市場空間的一面,卻忽視真實需求不足的一面。加上現在做養老地產的很多策劃人員、管理人員都沒有相關經驗,要做得好困難重重。"一名行業機構研究人士直言。

  "和熹會"老齡公寓由西山林語小區內的酒店改造而成,2013年年初開始運營,截至目前,該公寓共擁有200多個床位,已有114人入住,年齡大都是80歲左右的老人。

  嚴躍進還稱,分時度假養老基地或會陷入重視地產開發、營銷與服務,卻忽視老年人情感呵護與培育的誤區。

  "並不是提供醫療、教育等功能,就能帶來老年人情感價值的提升。實際上,陌生的地點與環境下,老年人可能會厭倦或反感這種方式。若不重視養老地產體驗功能的發掘,以及居傢感覺的營造,那麼此類產品運營也會陷入舉步維艱的困境,"嚴躍進如是說。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-04/08512565843.shtml
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