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  值得關註的是，國人海外購房浪潮正在由原先的"富人階級"向"中產階級"蔓延，小額海外置業投資逐步升溫。分析人士認為，國內房產價值透支、經濟放緩成為近期國人海外買房數量猛增的一大誘因。與此同時，不確定的政策變數、變幻的海外房地產市場行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風險也浮出水面。

  張大偉認為，與相比發達國傢有一定差距的環境質量、教育水平等方面，也是國人選擇置業或移民海外的考量因素。同時，他指出，不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。

  國內樓市的調整，為火熱的海外購房添瞭一把柴。7月8日美國全國房地產經紀人協會發佈報告顯示，在截至3月的一年內，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。也就是說，海外買傢在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。

  陸鶴壬分析指出，"中國人海外買房子，基本分為自住和投資。海外投資型房子單價較低，在美國，大部分買傢購買的房子總價在10萬美金以下，其中有基隆七堵建地貸款較多是金融危機時的法拍房，成本甚至低於建築成本，因此投資價值較高。"

  同時，陸鶴壬也在接受采訪時提醒有意在海外購置房產的消費者，中介機構公司有好有壞，對於其背景的考察不容忽視。"在國外，中介人員都必須持有從業牌照，才能為客戶提供專業服務。"

  "在美國買房投資，除去房產稅等各項費用，收益率可以達到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本；相比之下，在北京投資一套房產收回成本或許要花上100年，因而海外小額投資也是比較多的。"作為一傢專業從事海外房產投資的機構，國信美投總裁陸鶴壬在接受中新網房產頻道采訪時表示，當前除瞭傳統意義上的富豪熱衷投資海外買房，中產階級出海置業比例正在逐年提升。

  "在美國，買傢和賣傢並沒有直接的金錢交易，交易時會通過以律師團隊為主要成員的房屋管理中心。這個機構會對房屋有無債務、能否買賣、房屋質量等背景進行調查。" 陸鶴壬對中新網房產頻道表示。

  事實上，像李女士一樣"精明"的中國海外買房客並不在少數，今年以來，數目更是增長迅速。美國全國房地產經紀人協會7月8日發佈的報告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人在美購房總額達220億美元，同比飆升近80%，占外國人在美購房總額的24%左右。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也指出，部分中介機構為瞭促進業績上漲，很可能誇大此類海外投資的回報，卻刻意隱瞞風險。

  在不少業內人士看來，海外投資買房，不管是移民自住還是投資出租，都要特別關註當地對房屋好壞、價格高低、產權等方面的評判標準，甚至對諸如房產稅等稅收制度也需有所瞭解，不能按照自己在國內的投資慣性進行選擇。

  如何規避風險？ 業內：選擇中介需謹慎

  報告還顯示，全美現房成交價中值為19.9萬美元，而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元，為美美麗華二胎年息借貸增貸轉貸國均價2.6倍。而且，中國人更喜歡現金購房，超過四分之三的中國購房客選擇現金支付房款。

  中國買房客海外撈金 "中產階級"也來分一杯羹

  據陸鶴壬介紹，一般情況下，中介機構會按照自住或投資需求，為買傢提供合理建議。以美國為例，若是投資型房屋，在確定交易後，買傢需先支付百分之十定金給房屋管理公司，並鎖定房屋。隨後房屋管理中心對房子背景進行調查，調查完畢後結算剩餘百分之九十房款。這一過程，大約在一個月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個月。

  中原地產首席分析師張大偉則對中新網房產頻道坦言："中國人用這十年中國房地產的思維出國投資，很可能會出問題。"

  在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來，海外投資熱也是目前國內限購限貸政策下的區域分散化策略的體現。

  海外置業暗藏風險 或受困於"中國思維"

  去年，土生土長的北京人李女士賣掉瞭她唯一的一套房子，這套位於朝陽區雙井的兩居室老樓民宅為她籌得瞭300多萬人民幣。利用這筆錢，她在休斯頓成功入手瞭六套房。李女士的算盤是：每個月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回來，除去這部分開支，每月還能賺將近1萬元，每年可得收益10多萬元。

  但這並不意味著海外投資可以高枕無憂，也並不是所有人都能實現"抄底"、"升值"、"海外撈金"的美夢。

  陸鶴壬舉例稱，此前就有購房者貪便宜買瞭底特律的一些房子，可能售價很低，也可能有很高的收益率，但周邊治安較亂，尋找合適的租戶很難，收租金也會面臨麻煩。"這種房子聽起來很美，但是操作起來卻很難，最後可能變成燙手山芋。"在她看來，這類購房者投資失敗的根源就在於對所投資的房產缺乏具體、全面的瞭解。

重劃區優點怎麼貸款比較會過件中國人賣房海外抄底樓市北京一套換休斯頓6套

  在張大偉看來，很多國內購房者在過去十年的投資投機中積累瞭不少財富，但大部分都借助瞭很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經濟比較均衡、買房投資屬性並不高的國外，則很可能會出現回報率較低、房產出售變現難度大等問題。

  除此之外，張大偉分析認為，諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣佈終結投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數，也會為海外房地產投資帶來潛在風險。

  在陸鶴壬看來，美國的房地產市場發展較為成熟，雖然此前因為金融危機的影響一度跌入低谷，但是現在已經開始平穩回暖，因此投資價值也較為明顯。

  經濟水平、市場起伏、匯率變化、文化差異、地理環境、政治因素等均可能成為影響中國買房客海外投資成敗的重要砝碼。面對並不瞭解的異國行情，如何在海外置業中最大程度規避風險？

  "很多人問我，這麼便宜的房子為什麼美國人自己不買？" 陸鶴壬說，那是因為美國人與中國人的消費觀念不同，他們沒有那麼熱衷於買房，很多人也沒有這麼多錢來買。

  陸鶴壬則建議，海外房地產投資交易中的環境、政策等各種可能存在的風險，可以通過選擇可靠的投資中介機構來加以防范。

  對於中國買房客海外撈金升溫背後的原因，中原地產首席分析師張大偉向中新網房產頻道分析稱，"國內房產價值透支且經濟放緩，而國外整體經濟在復蘇，房產投資價值較高。所以有很多人賣瞭國內房產，去國外投資。"

內容來自sina新聞

  "中介肯定是有幫助，但也良莠不齊。選擇對中介，可以省事兒；選擇錯，麻煩就更大瞭。" 張大偉如此表示。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/08202814255.shtml

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