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Jan 24 Sun 2016 14:49
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港府大力賣地增供應終見效分析指樓價下半年下調

【樂居獨傢：世界第一高樓登天之路疑霧重重二胎房貸利率】

據香港文匯報報道，港府大力賣地增供應終見效，第二季動工量按季勁增5倍，按年亦升24.5%，至6,600夥，創04年有紀錄以來新高，未來3-4年私樓潛在供應按季增加3,000夥，升至近9年高位的7萬夥。

有分析指，供應增多，加上息口上升預期加強，料下半年樓價將下調5%至10%；惟認為目前市場需求仍然旺盛，隻是被過高的樓價及各項辣招壓抑，銷情受阻，才令潛在供應增加。

香港運房局昨公佈最新一手私宅數據，截至本年6月的估計，未來3至4年的一手私宅供應共7萬夥，較第一季增加約3,000夥。而在這7萬夥當中，大約有4.2萬夥為實用面積小於70平方米的中小型單位，約占整體供應量60%。此外，預計未來數月會再有18幅住宅用地轉為熟地，合共額外提供約1.07萬個單位。

上季施工6600夥增5倍

統計顯示，第二季私宅施工6,600夥，按季急增5倍，是特區政府自2004年開始公佈有關數據的紀錄新高，但整個上半年私宅施工量隻有7,700夥，按年減少24.5%。而截至6月底，在建私宅數目共5.7萬夥，當中7,000夥屬已售出的私宅樓花；在建但未售出或未發售的私宅共5.4萬夥。

此外，運房局指，發展局在本年6月28日公佈，將原先納入2013/14年度賣地表中的三幅土地，撥作興建公營房屋，但同時又額外將6幅地皮加入2013/14年度賣地表中，故本年度的賣地表(減除瞭已公佈將於本年第三季推售的項目)，合共仍有33幅土地(合計可興建約8,900單位)可供出售，運房局估計，未來幾年的一手私宅的供應量會繼續增加。

潛在供應逼歷史新高

中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，未來3至4年私宅供應增至7萬夥，主因是2010年起，特區政府主動賣地，成功扭轉過去私樓供應偏低的局面，私樓供應未來隻會有增無減，供不應求已成過去。但另一個不能忽視的原因是，政府批出預售樓花同意書進度緩慢，以及一手新例的雙重監管，發展商推盤步伐受阻，再加上3D辣稅等壓抑市場需求，才令私樓的潛在供應接近歷史新高，相信第三季私樓潛在供應仍會繼續積壓。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指，最新可隨時動工熟地項目仍高達1.6萬夥，估計下半年施工數字仍會高企，而全年甚至有望超越去年1.86萬夥水平。同時，未來3至4年一手市場供應升至7萬夥，正好反映政府近年積極推地後的成果，預期下半年將有大型鐵路住宅項目推出招標，估計一手市場供應數字於今年內會超越自2004年第三季以來的7.3萬夥最高紀錄。

另一方面，私宅落成量雖由首季約200夥升至1,300夥，升幅高達5.5倍，但按年減少23.5%。而且上半年合計落成隻有1,500夥，按年減近35%，數字僅占政府全年預測1.35萬夥約11%。劉嘉輝預計，落成量隻有約1.1萬夥左右，較政府預測約1.35萬夥少近2成，但較去年全年約1.01萬夥略高，可望創三年新高。黃良升亦預期，全年私樓落成可達1.3萬夥，而全年施工量可達2萬夥的目標。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-28/10土融建融桃園大園土融建融433384791.shtml

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杭州徹底取消限購一個時代的終結

新浪樂居訊 8月28日下午17時左右，杭州市住保房管局發微博稱"為充分發揮市場在樓市調控中的主導作用，經研究，報市政府同意，從8月29日零時起，購買杭州主城區140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情況查詢記錄。"

也就是說，杭州市已經徹底取消限購政策。

剛好一個月時間，杭州市政府對限購政策作出瞭兩次調整。第一次是7月28日當晚宣佈，次日起，杭州餘杭區、蕭山區取消限購，主城區140方及以上取消限購。第二次是8月28日宣佈，次日起，主城區140方以下取消限購。

兩次相加，杭州限購成為歷史。這對於杭州樓市而言，意味著一個時代的總結。

業內：全面取消限購的意義已經不大

上海易居房地產研究院副院長表示，杭州是全面二線城市中最嚴重的"受災區"，在7月29日那次就應該全面取消限購，而不是分兩步走。不過，楊紅旭肯定並贊揚瞭杭州政府"將二套房貸首付比例將至六成"的舉措。因為銀監會規定二套房貸首付不低於六成，當時提至提至七成也是極少數城市的行為。

景瑞地產杭州公司營銷總監丁浩認為，限購全面取消是必然的。全面放開限購，對於購房者才是公平的。但是放開限購在需求擴容方面可能效果不大，主要是心理層面的影響，對市場影響更大的還是能夠放開限貸。

上億集團杭州區域營銷總監沈敏強比較悲觀。他認為，在部分放開限購後，杭州市場也沒有那麼樂觀。現在雖然全面放開瞭，但是由於上半年整個樓市的觀望，將下半年開發商推盤節奏壓快，競爭反而更激烈，價格可能也會降得更多。

漢嘉地產顧問副總經理陳煥春則認為，此時出臺全面取消限購的意義已經不大瞭。她認為，部分放開限購後，很多樓盤的來電來訪量大幅上升，下單的猶豫度降低瞭，有信心提振的作用。

但是對於心理層面的影響，是有一個衰退期的，而且效應是逐漸遞減的。所以如果同類的政策，第二次出臺的話，對於心理層面的影響要小於第一次的作用。全面取消限購，對於改善供需行情影響不大，根建融嘉義溪口建融本無法逆轉供需關系。

限購大幅松綁一月：以價換量效果明顯

作為此次解除調控的重點對象，主城區140及以上房源在政策催化下得到瞭大幅度的解放，據克而瑞數據顯示，解限後近一個月內，杭州市主城區140方以上戶型房源共成交66套。相比前一個月增長30餘套。其中增長量較大的是單價偏高的高端項目，同時，在成交價格上，該批項目也做瞭一定的讓步。

餘杭、蕭山方面，餘杭區解限後一個月內共成交3032套，相較於前一個月提升瞭近1000套的成交量；蕭山區解限後一個月內共成交1189套，相較於前一個月有小幅的下跌。

餘杭區新增加的近1000套去化房源大多來源於新開樓盤。此類新開樓盤支撐瞭整個餘杭區的去化數字，而真正收到政策效果的庫存積壓項目卻是少數。

蕭山區的情況更為獨立，從去化量來看，限購解除對於這片隔江的區域，效果微乎其微。

總的來說，政策的放開在去化量上，加速瞭主城區高端項目大戶型的釋放，同時讓餘杭、蕭山的新開樓盤有瞭不錯的首推成績。當然，這些去化數字的上升必須是建立在項目價格下降的基礎之上。

四年限購史：從限購到取消

【2010年：限購提上議程】

4月17日，新"國十條"首提限購

"新國十條"國務院發佈通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區實施限購

9月房屋二胎民間房屋二胎利率多少利率多少免費諮詢試算29日"新國十條"限購升級

多部門再次出臺有關"對於房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民傢庭購房套數"的規定。隨後多城市相繼公佈限購令

【2011年：杭州第三套住宅停售】

2月28日，杭州開始限購

本市居民限購2套房，非本市居民限購1套房

【2014年：杭州開始放松限購】

2014年7月21日蕭山限購松綁

蕭山區房管局明言：蕭山買房不查檔瞭。

2014年7月29日杭州大幅解除限購

杭州市住保房管局官方微博宣佈：主城區140平方米及以上住房和蕭山餘杭兩區不再限購

2014年8月29日杭州全面取消限購

杭州市住保房管局官方微博宣佈：杭州主城區140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)取消限購。

文/新浪樂居記者潛雄斌倪芳芳汪季紅萬明佳林乾甫朱玲燁

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-28/17252886943.shtml

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地產群雄重返一線搶地深圳前海兩地塊拍出123億

兩塊地，賣瞭123億

7月26日，深圳前海首批土地出讓，吸引瞭萬科、綠地、世茂、華潤等多傢地產巨頭前來競標。結果，短短10分鐘，兩幅土地被深圳卓越地產以123億元收入囊中。這一結果出人意料。"卓越總裁李曉平很淡定，但內部員工也沒想到兩塊地都能拿下，"接近卓越地產的人士說。

卓越集團是深圳目前最大的商用物業供應商。不過，卓越此次拿下的前海地塊僅可以成為總價"地王"，而單價並非最高，每平方米不到2萬元，與上周每平方米5萬元以上的北京孫河地塊相比，不可同日而語。

無論總價還是單價，一線城市自5月份以來的地王接力賽不斷上演，接下來前海還將有一幅底價高達67.2億元的地塊出讓，預計會再創新高；上海一幅底價高達170億的地王也即將出讓，而地價上漲的預期和實際效應已經傳導至新房市場，在前海此次拍賣之前，區域周邊房價年內已上漲10%-20%。

10分鐘，"一次競價"

前海"第一拍"留給開發商的時間，隻有10分鐘。

這是此次土地報價的規則：沒有拍賣環節，封閉報價，現場開標，競買人需要在規定的10分鐘內一次性投標，價高者得。參與的共有華潤、卓越、佳兆業、萬科、金融街控股、世茂房地產、綠地7傢地產商。

7月26日下午3時許，卓越地產分別以51.89億元及71.8億競得前海T201 -0077、T201-0075兩幅地。兩地塊面積分別為49152平方米和57481平方米，建築面積分別為32萬平方米和45萬平方米，掛牌起始價分別為35億元和47億元。

根據起始價格計算，卓越所拿地塊其土地溢價率分別為48.25%和52.76%，其中T201-0075地塊以71.8億元成為深圳有史以來的新總價地王。

前海管理局規劃建設處處長胡燦表示，此次前海拍地采用一次競價的新方式，一是為防止出現類似現場"競價"的激烈狀況；二是前海土地出讓是第一次，對土地價值並沒有成熟的認識，一次競價相當於"試水"，能夠指導今後土地出讓底價的制定。

胡燦稱，這也是出於引入城市綜合體開發、支持產業發展和限制房地產炒作的考慮，可以有效降低產業項目入駐門檻和發展成本，防止圈地。

胡燦還透露，除瞭首批3宗地塊，今年內前海還將推出8-10塊地進行招拍掛，但采用的拍賣方式可能不再是"一次競價"，而是會采取其他創新方式。

"深圳多年未有大規模公開出讓土地，很多大型開發商對深圳都很有興趣，"一傢中介機構人士表示，預計接下來前海土地市場的熱度還將持續。

爆冷勝出的"小個子"

對於卓越地產連拿兩幅地，深圳地產業界人士大多表示未曾預料到。

美聯物業全國研究總監徐楓告訴本報，根據美聯此前的測算，前海這兩幅地的合理溢價率區間在10%-20%，這是基於深圳市場目前的寫字樓、商業回報率與租金水平得出的，當前深圳甲級寫字樓均價4.5萬平方米。以此推算，卓越此次拿地將來要賣到7萬左右每平米才可盈利。而據徐楓預計，深圳寫字樓到2016年的均價也僅為6萬平方米左右。

第一太平戴維斯提供的數據顯示，今年第二季度深圳寫字樓平均售價超過4.9萬元每平方米，環比上升5.3%。本次出讓的兩塊地在建成後，分別有約占總建築面積16%和22%的物業必須無償移交給前海管理局。其樓面起始價(除去無償移交面積)已經超過每平方米1.3萬元，最後的成交價接近每平方米2萬元，而近兩年來相鄰地區土地成交最高樓面價格不過每平方米1.1萬元。

此外，根據前海方面的要求，開發商不包括地價的投資強度不低於1.5萬元/平方米，這意味著卓越所拿地塊未來的造價和建築、裝修等成本也要高過一般甲級寫字樓。

以卓越地產去年剛剛過百億的銷售額，是否足以支撐如此巨量的土地出讓金？這也是業界關心的問題。按照當前普遍的土地招拍掛規則，拿地後一般三個月到半年內要支付完全部地價款。

卓越地產人士26日在現場表示，其拿地資金均為自有資金屏東法拍撤回，前海這兩幅土地價格"不貴"，是較為"合適的價格"，拿地後將按照政府規劃開發，預計3個月後可開工。

徐楓分析認為，卓越在今年會面臨比較大的資金壓力，可能會將福田中心區寫字樓盡快出售，回籠現金；也可以采取其他融資手段或者合作開發，緩解資金壓力。不過，作為首傢在前海拿地的開發商，此次卓越拿地的土地款支付節點應該是可以與政府協商的，與一般拿地會不同；此外深圳政府也會在舊城改造項目上給予卓越一些優惠或補貼。

地王接力賽未止

近期全國地王頻出的背後，是眾多大型龍頭地產商正在重回一2順位房貸怎麼貸款比較會過件二線城市。

7月初恒大地產不惜微利拿地首次進京拿下昌平沙河地塊，即被業界視為這一趨勢的標志性事件。保利地產高管早在去年中便向本報表示，要回到一二線城市儲備土地，去年下半年至今，保利接連在北京、上海、天津、青島等一二線城市獲取多個項目。

"三四線城市的消費承載力仍然有限，而且購買力通常隻有一波，缺乏可持續性。"一位不具名的地產業界人士說，而一線城市的樓市則有不斷增長的龐大人口和巨量剛需支撐。在今年以來全國樓市回暖的形勢下，大地產商勢必重回一線。

北京中原地產總監張大偉稱，2012年以來整體市場發展不均衡，三四線城市庫存積壓過多，需求難以上漲，而一二線城市則領漲市場。預計下半年，房企集中一二線拿地的現象將更普遍。

地王、高價地頻出對於房價的影響也已顯現。第一太平戴維斯華南區董事長林木雄指出，前海的發展計劃以及此次土地出讓，被認為是引起周邊二手住宅房價上漲幅度達到10%-20%的主要原因；而在北京和廣州，多幅地王的拍出產生連鎖反應，房價連續數月領漲全國，北京通州號稱要步入3萬元時代。

今年上半年房地產調控政策實際上處於"真空"期，"國五條已經落空，'20%個稅'政策沒有得到執行，"全聯房地產商會創會會長聶梅生說，因此，開發商對於後市的預期正在變得樂觀。

"當前低迷的宏觀經濟，還需房地產投資來托底"，成為普遍流行的觀點；華遠地產董事長任志強指出，"各地已經從控制房價轉變成瞭控制房價漲幅"。

世聯地產的購房者信心指數顯示，預計下半年房價繼續上漲的受訪者達到瞭7成以上，創這一輪調控以來的新高。

不過，徐楓警告說，房價過快上漲、地王頻出也可能成為新一輪調控措施將出的前奏，"中央可能會向地方施壓。"

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曝梁朝偉地產項目市值超2億花錢不請示劉嘉玲

據香港媒體報道，梁朝偉和劉嘉玲身傢都過億，十分驚人。男方近年喜好買鋪位投資，女方則熱衷創業做老板，各有所長。翻查資料顯示，偉仔多年來炒樓、炒鋪、炒商廈，現時擁有市值2.5億(港元，下同)物業，但全沒有嘉玲份。記者就此事問過嘉玲，她大方表示："他送給我當然好啦，但自己買更開心。"

三個月連買三個鋪位劉嘉玲向來生財有道，早前她更打入內地"娛樂圈投資富婆榜"，以8億身傢稱冠，當時她否認說："這些新聞笑笑就算瞭，我是勞動人民，不停工作。"事實上，嘉玲的物業和生意遍佈內地和香港，身傢豐厚毋庸置疑。相比之下，老公梁朝偉在投資方面，表面上較為遜色。其實偉仔隻是深藏不露，低調炒鋪及寫字樓。記者發現他去年10月至12月三個月期間，以個人持有的公司名義，豪花5000萬元掃走三個土瓜灣地鋪，而且更是看鋪一次便立即下定金，十分迅速。知情人士說："我們見到偉仔來看鋪的時候都嚇瞭一跳，他看鋪的時候很沉默，更會走出去轉一轉，看看附近環境，同店鋪上面的住宅外貌，並未細看鋪頭內部。他很爽快，帶他走一圈就敲錘瞭！"偉仔出手快準狠，難怪嘉玲早前亦走漏口風："其實偉仔很專業，買樓出手更快過我。"

一直投資港島區物業的偉仔，突然對土瓜灣舊區情有獨鐘，原來看好該區的發展潛力。知情人士說："偉仔炒樓不多，但每次一擊即中，沒試過虧本。這次是他主動提出說要炒土瓜灣鋪位的，他說那裡現在興建的地鐵2018年正式通車後，到時地鋪價錢一定飆升；他還認為在那裡地鋪上蓋的舊樓，樓齡至少有40年，隨時會被大地產商用高價收購！"

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記者翻查資料，發現偉仔多年來均以幾間不同公司名義炒樓，合共市值經已達兩億半，非常厲害。不過記者發現偉仔公司名義下的物業，嘉玲一個名都沒有。兩人多年來一向財政獨立，甚少過問對方的投資策略。知情人士說："偉仔投資方面很冷靜，好像他近年在黃竹坑用6000萬元買瞭6個商業單位，是靜悄悄進行的，事後才跟嘉玲講。嘉玲這麼多年來都習慣瞭，而且嘉玲她自己也很有錢，所以從來不介意偉仔在物業上沒有她的名字。不過偉仔多年來有個原則，就是一旦接瞭電影就不會投資，因為他要擺全副心機去揣摩角色，沒心機去搞手續。"

偉仔獨行獨斷，但嘉玲為尊重老公，每次決定投資前，都會征詢偉仔意見。"嘉玲不是要得到偉仔批準，隻是希望老公知道自己在幹嘛。不過偉仔每次都是叫嘉玲放膽去做。"

偉仔一直以公司名義在買賣樓宇，他分別是三間公司的董事，而嘉玲則全部沒有股份。而兩人現時住的山頂愛巢，則透過一傢海外公司持有。據知此間海外公司則為兩人聯名。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-06/08192598732.shtml

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資本外流引發樓市轉涼猜想開發商或跑量回款

炎熱的7月將臨，房地產市場卻已感受到一絲涼意。與5、6月火熱的一線土地市場相比，同期的樓市成交量卻不盡人意。世聯地產數據顯示，5月新房成交超預期下滑。

更令人擔憂的是市場流動性的突然繃緊。近期銀行間隔夜利率飆升，央行也並未采取措施對沖；外匯占款在5月份的大幅下滑，更是顯示資本外流意圖。

自2007年以來，國內樓市、資產價格與流動性、信貸高度相關。世聯地產研究總監吳志輝指出，今年以來流動性偏松主要是外匯占款大規模增長導致，而近期受人民幣升值預期減弱、資產價格高位和美國退出QE預期等，5月新增外匯占款僅為668億，國內資本外流出現。

由於QE退出的預期，美國10年期國債收益率近期飆升，意味著全球性的流動性緊張；投射到國內，商業銀行信貸投放趨於謹慎，社會融資總量和新增貸款在5月份環比雙雙回落。而6月初以來銀行間流動性更是出乎意料的緊張。

本報記者從一線城市多傢銀汐止房屋增貸行瞭解到，受流動性緊張影響，商業銀行已經收緊瞭住房按揭貸款，其中針對首套房的優惠利率，已有多傢銀行分支機構將之提升至九成或取消瞭。

同時，2012年那種寬松的二套房信用條件有逐步收緊之勢，即購房者的資金成本在抬升，使得其收益變窄。吳志輝說，從根本上來說，房地產短周期波動更是一個金融周期的波動，自2012年房地產市場回暖以來，大量的資金湧入，推動價格持續上漲，而逐步收縮信貸，成交量必然會收縮，價格的上漲就會受到影響。他認為，除瞭限價、限購之外，樓市限貸的力度還有較大的壓縮空間，此外還有稅收加碼的可能。

吳志輝認為，如果美元指數持續走強，人民幣貶值預期重新出現，資本外流出現，則國內的資產價格必然開始下跌。盡管短期內人民幣仍在升值，但6個月和12月的NDF走勢均已出現貶值預期。人民幣升值預期減弱，意味著資產價格上行壓力削弱。

另一方面，國內實體經濟代償民間二胎貸款全省皆可處理持續去產能，導致部分地區民間資本危機開始凸現，並制約當地居民部門加杠桿的能力，例如長三角外向型工業城市蘇州、無錫、常州等地。

世聯觀察到，3個月Shibor(銀行間同業拆放利率)走勢和商品住宅銷售面積增速走勢負相關，目前Shibor中樞有上移的跡象，這將導致下半年銷量增速下滑。

"世聯上門客戶維持在高位，預計6月市場成交尚可。由於流動性的轉向，資本流出跡象出現，我們對未來市場開始持謹慎態度：今年銷量增速前高後低。"吳志輝指出。

吳志輝不無悲觀地指出，資本流出將對房地產市場的購房者和開發商雙方產生影響。未來可能出現的情形是，房屋銷量下滑，庫存增加，總資產周轉率下降。房企利潤下滑，盈利能力轉差，經營現金流量規模減少，短期償付危機出現，不排除出現降價拋售，快速回款獲取現金。

最壞的可能是，如果央行未能對沖流動性，開發商將面臨銷量下滑帶來的持續挑戰。房企出現長期的償付危機，表現為外部融資困難，投資者對於市場過度悲觀，導致公司雪上加霜，最終房企采取股權融資的方式融資。

隨著擔憂蔓延，一些預期政策放松、貨幣刺激重現的聲音也出現瞭。光大證券策略分析師徐彪說，最近，預期政策托底經濟的人漸漸多瞭起來，但從6月17日人民日報經濟版頭條文章《經濟增速為何不必再保八》，以及李克強關於激活貨幣存量(就是別指望貨幣高增長，做好目前15.9%的M2往下走準備)講話來看，托底或刺激隻是一種憧憬。

吳志輝認為，下半年整體流動性有可能呈現出中性偏緊的狀態，從而導致開發商外部融資成本可能攀升，他建議開發商從現在開始加強內部融資，即跑量回款；此外，做好存貨和現金管理，加強風險意識。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-20/07422257065.shtml

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Jan 23 Sat 2016 17:23
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評論地產調控應該打擊投機需求疏堵結合

近日社科院等發佈的房地房貸利率試算表產藍皮書稱，2013年房地產市場調控難度加大，部分城市房價可能出現較大幅度攀升。

我國的城市化進程依然處在加速的過程之中，需求依然非常旺盛，因此，房價客觀上依然具有超預期上漲的現實基礎。保障合理的住房需求，遏止投資投機需求是調控的基本思路。這需要堵疏結合。投資投機需求旺盛的原因一方面是民間資金積累到一定程度需要尋求新的投資渠道，另一方面也是應對通脹。要引導這些投資投機資金很好地參與經濟建設，可以考慮放寬民間金融機構的門檻，以及引導民間資金參與農業現代化建設等，都是非常好的疏導渠道。

在控制投資投機方面，也需要不斷完善調控措施：限購是抑制需求非常有效的措施，在房地產市場供需矛盾取得平衡之前，可以堅持下去，並且需要不斷的完善；限制購房貸款是十分必要的措施，限制貸款一方面可以遏止投資投機需求，更重要的是能夠防止發生金融危機的悲劇。此外，構建全國性房地產市場統一信息平臺、征收房產稅、完善所得稅征收方法等，都必須加速推進。

此外，增加供給是更加根本的措施。除瞭已經采取的有效措施外，如加大土地供應，加快保障房建設等，還需要思考新的增加供給的措施。在土地供應方面，可以考慮在科學規劃、不影響農業安全的前提下不斷支持農村土地自主入市；鼓勵城市居民和企業對1980年代以前的老舊房屋、工廠等建築設施在科學規劃下自主改造，增加供給。

調控重心要從開發商身上轉移到地方政府身上。推高房地產價格的根本力量不是開發商，而是多種力量的結合，其中地方政府扮演非常重要的角色。過去，對開發商的融資渠道進行限制，其用意是令開發商降價促銷，這值得商榷。除瞭2008年出其不意的調控有點效果外，開發商越來越適應這種局面。隨著融資渠道的不斷收緊，小開發商不斷退場彰化二胎房貸，大開發商活得越來越滋潤。一開始調控，開發商就放緩瞭開發節奏，從而導致供應減少，而需求在不斷積累，這種狀況持續一定的時間就會引發報復性上漲。這也是每次任志強打賭都能贏的原因。而開發商放緩投資節奏，還可能會導致經濟陷於停滯。可取的措施是對開發商的監管有松有緊。一方面放開開發商的融資渠道，鼓勵開發商加快開發節奏；另一方面是嚴格監管開發商可能的違法行為，對於出現違法囤地、囤房等現象，要給予嚴厲的懲罰。

地方政府的執行力將是關鍵。當務之急是構建各種有效監督地方政府的制度。人民群眾是最可靠的監督力量，而全方位的信息公開是有效手段。從長遠看，必須通過合理的財政制度安排以及轉變政府主導的投資拉動型經濟發展模式，逐步降低地方政府對土地財政的依賴。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/08142140467.shtml

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Jan 23 Sat 2016 17:22
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新城控股副總裁歐陽捷:商業地產占比超2成

江蘇最大地產企業新城控股集團有限公司(01030.HK，下稱"新城控股")苦等11年，終於在2012年11月29日登陸港股，成為自恒大地產、龍湖地產之後登陸港股規模最大的內資地產企業。今年前7月，新城控股完成瞭88億元的銷售額，占全年銷售目標200億元的44%。2013博鰲房地產論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷就未來的發展規劃和企業的戰略佈局、商業地產的發展思路等問題接受瞭時代周報記者的專訪。

逐步加大商業地產的持有

時代周報：去年，新城控股趕上瞭港股上市的末班車，今年也是貴司上市後的第一年，有沒有對未來具體的規劃？

歐陽捷：大致從2003年開始，我們的復合增長率大概在30%-35%之間，這個在地產百強企業中還是屬於快的，不過與地產前20強企業相比，我們的發展速度還算偏慢的，其實從去年到今年，我們已經慢瞭下來，在慢的過程中，其實就是在調整和進行內部優化。

目前來講，還是希望以規模發展為主，因為我們認為地產行業未來十年還是以規模發展的階段，十年後偏向以質取勝。我們也希望趁著這白銀十年的光景，把企業的實力和規模做大，至於目標的達成上，我們也是希望能按照內部的目標和要求去做，至於對外公佈的指標是多少，還沒有確定。在規模做大後，我們也在考慮做均衡性，並不是一味追求規模。

時代周報：新城控股近年來也是往商業地產這塊發展，目前在這塊的發展現狀怎樣，對商業地產的未來發展如何考慮？

歐陽捷：關於商業地產，我們做的時間並不是很長，新城控股原來還是以住宅地產為主，近幾年也看到瞭商業地產的前景，我們也做瞭一些嘗試。

商業上，我們目前是有三個層面，第一個就是做生活廣場，主要是圍繞社區來做，這個體量不是很大，大概兩三萬平方米，主要是為社區進行配套服務。第二層面是城市廣場，一般指的是我們城市的副中心，即城市綜合體，這方面我們可以來講有一個基本的成功模型，我們在上海的青浦和蘇州的吳江，都有我們的城市廣場系列項目。第三種模式是國際廣場系列，做得比較高端，有國際品牌的支撐，這一定是在城市的最核心的區域，但相對來說是可遇不可求的，地塊也不是隨便能拿得到的。所以未來，我們還是以生活廣場和城市廣場為主要的發展模式。

目前商業的比例大概是20%左右，我們也在精挑細選商業項目，但我們希望苗栗西湖農地貸款逐步加大商業地產的持有。

"融資不成障礙"

時代周報：江浙今年出現瞭房企棄殼的首例，你如何看待這種現象？

歐陽捷：這種現象一定會出現得越來越多，在1997、1998年的時候，房地產企業有8萬多傢，現在是5萬多傢，可能用不瞭幾年，就會變成3萬多傢。且目前的金融體系改革，還會加速這種分化的速度，利率市場化下，小企業難以為繼，不但融資成本越來越高，就算能承受利息成本，可能也難籌錢，因為覺得風險太大，所以小企業會被淘汰出局，而唯一的辦法就是將殼賣掉，不做瞭。而強者恒強，大企業越來越有錢，房地產融資開閘對大企業更有利。

時代周報：那貴司目前的融資現狀怎樣？

歐陽捷：H股上市後，我們的融資渠道已經打開瞭，融資本身已經不成為障礙。直接融資方面，海外的資金成本肯定要比國內的低很多，我們還是會考慮這方面的事情。對我們來講，現在主要是看融資的窗口期是否合適，融資成本是不是強大，這還是要和我們的企業發展戰略去匹配，如果企業需要，就必須要加大融資的力度。可能在不太恰當的窗口期，融資成本會略微高一點，反之就會低一點，所以我們會選擇合適的窗口期。我們現在在海外還有20多億元的融資，還沒有進來，我們現在拿地完全可以靠這些錢去做。目前有些地也是通過海外融資來做的，當然也有些是通過國內的資金去匹配，所以未來的關鍵是怎樣把錢用好，用在刀刃上。

時代周報：規模化發展之下，肯定也會拉高負債率，公司在這方面是怎麼考慮的？

歐陽捷：因為新城前些年都沒有融資，都是靠自有資金在滾動，所以我們的負債率相對來講偏高。但可以從兩個方面去看，一個就是在企業規模化前提下，同時企業模式又是高周轉的模式，負債率適當高一些，是有利於去達成這樣的目標。如果企業拿不到錢，又沒有一定的負債率，又沒有高杠桿去撬動的話，規模就做不上去，我們也在關註這個問題，就是看他的風險有多少，隻要是在可控的風險范圍內，我們就覺得是合適的。

時代周報：房地產市場也出現越來越多的競合現象，貴司以後發展會不會采取合作的方式？

歐陽捷：我們以前做過，我們上海的一個項目和萬科合作，合作過程中，交換瞭一些信息和經驗，我們也學到瞭很多東西，這種方式對雙方來說都是有益的，但這個項目規模比較小，真正的價值和效益體現得還不是很充分。我們也不排除以後再有機會去做一些合作的項目。

當年拿地當年就銷售

時代周報：貴司目前也是高周轉？項目去化程度怎樣？

歐陽捷：一般來講，當年拿地，就一定要求當年銷售。上半年拿地的項目，基本上下半年都要銷售。比如我們的吳江項目，今年5月份拿的地，今年11月份就要銷售。去化程度要看區域，總的來講，長三角這塊我們的去化速度還是比較快的。

時代周報：貴司也一直專註於長三角的運營，有沒有走出長三角發展的規劃房貸二胎貸款全省皆可處理？

歐陽捷：我們現在定的戰略是"泛長三角"，就是除瞭長三角之外，我們還會向山東以及長江中遊地區比如武漢、長沙、南昌、合肥發展，這些區域都是會去的。

時代周報：有沒有意向項目？會不會往三、四線城市發展？

歐陽捷：我們現在在杭州拿瞭項目，正在洽談的項目很多，武漢、長沙我們都有開發的項目，也在繼續尋找新項目，同時在濟南、青島、寧波都在看項目，主要都是二線為主。我們看中的就是東部城市群下的城市以及中西部的一些省會城市。對於三、四線我們是這樣理解的，在東部的城市群裡，他們是有機會的。就如我在論壇上講到的蘇州，它是"在上海的大樹下，種蘇州自己的碧螺春"。但是其他地方就不一定，比如中西部地區，隻有省會城市才有機會，這些省會城市也在發揮抽水機效應，就是把省內下面的三、四線城市的人口資源等都吸引過來，導致下面的三、四線城市很難有發展機會，所以我們也很難考慮進入這些區域的三、四線城市。

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沈陽平均房租每月932元 6成租房者稱房租壓力大

北京房租最貴：平均1479元/月沈陽近4成租房族在中介租房此比例全國排第一

在沈陽租房價格如何？在全國處於什麼樣水平？日前某網站推出的《2013年租房市場報告》中提供瞭一組數據：全國平均房租為1051元/月，北京平均1479元/月排苗栗泰安土地貸款名第1，沈陽平均房租932元/月，在25個城市中排第12名。

租房方式包括中介、戶外廣告、熟人介紹、熟人轉租等，沈陽租房族更青睞中介租房，該比例為39%，遠高於全國17%的比例。

《2013年租房市場報告》發放問卷13餘萬份，覆蓋各個年齡段和人群。

6成租房者房租占月收入三成以上

沈陽平均房租不僅低於北上廣等一線城市，也低於長春、南京等城市。但全國范圍內租房族的租房壓力都不小。

在全國，60%的租房族房租開支占到月收入三成及以上，有近11%的人每月房租占到月收入一半以上。同時有1%的人要將每月收入九成及以上作為房租支出，這批人多為應屆畢業生或初來大城市工作的人。

房租壓力大，生活成本高，讓不少人產生逃離目前城市的想法。調查顯示，29%的人欲逃離目前居住的城市，23%的人表示"不知道，沒感覺"，有48%的人還是想紮根在目前工作的城市。想逃離城市的人群中，房價過高成為逃離目前居住城市的主因，占71%，其次為物價過高，占60%，而房租壓力大、工作壓力大、親朋好友不在身邊等因素也促使人們產生逃離的想法。

租房人群中20歲到24歲最多

報告數據顯示，全國租房者通過網上信息租房的比例為36%，通過中介租房比例為17%，戶外廣告、熟人介紹、熟人轉租等方式比例分別為19%、16%、 9%。在不同的城市，對不同租房途徑也有不同的依賴程度。沈陽、天津、上海、成都、北京的租房族通過中介租房的比例在全國排名靠前，沈陽以39%的比例排名第一。合肥、南京、烏魯木齊、濟南、重慶的租房族則更傾向於通過網絡租房。

在對租房族從傢到單位的上班時長的統計中，北京、上海等17城市租房族上班所需時長較長。與一線城市相比，佈局規劃更緊湊的二線城市的上班耗時明顯更短。

另外，在租房人群中，不同年齡人群占比不同，20-24歲最多，占42%，25-29歲占35%，即30歲以下的租房族占到76.54%。年輕人在外工作租房成為主流，這與個人經濟狀況、當地房價密不可分。而30歲後，有瞭一定的經濟基礎，人們更傾向於買房住。這也符合中國人"自己的房子才算傢"的傳統觀念。

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胡蕓，27歲，十一緯路某銀行職員，在沈陽工作1年多。

在市府廣場租瞭一間一居室，她感覺"網上信息不真實，房屋位置描述不清"，所以每次租房都是通過房屋中介。現在每個月房租為1200元，占胡蕓月收入接近三分之一，"下半年的租金比上半年漲瞭100塊，現在沈陽的房價還可以接受，已經有買房的打算"，她說。

安琳琳，25歲，張士開發區某制造公司員工，在沈陽工作2年。

月收入3000元的她每個月租房要花費700元，在塔灣與一個同齡女孩兒合租。"因為是合租，中介的好房源並不多，我每次都是通過網絡找，看好位置去看一次，覺得對方和房子都可以就定下來"。現在，安琳琳已習慣每半年換一個房子住，她也有過買房在沈陽紮根的想法，但還得再攢些錢。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/11322652586.shtml

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樓市小拐點已經到來

在2013年曾經風光無限的中國房地產業在進入馬年之後，似乎迎來瞭一個低潮，不僅整體成交量下降，一些城市的個別樓盤甚至出現瞭久違的降價，樓市拐點論和崩盤論也因此悄然出現。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《華夏時報》記者專訪時指出，現在說樓市的大拐點還言之過早，但小拐點確實正在到來，表現為整體增速正在放緩，但崩盤的可能性並不存在。從政府工作報告(以下簡稱報告)中的相關表述來看，中央政府已經註意到瞭這一點，調控思路已經相應發生瞭重大改變，中國的房地產市場正在朝著健康的方向發展。

《華夏時報》：李克強總理在報告中關於房地產調控的表述有何亮點？

顧雲昌：這次的報告體現瞭房地產調控思路的重大改變。以前的調控是以房價為綱，認為抓住瞭房價就抓住瞭房地產的"牛鼻子"。但是，光提房價是意義不大的，因為不同的人群有不同的房價接受能力。房價的漲和跌在一定程度上和許多人沒有關系：房價跌瞭，那些低收入和中低收入傢庭依然買不起；房價漲瞭，就算漲到一平米十萬元，依然不在一些高收入傢庭的話下。房價不是一個平均的概念，通過房價確實可以判定房地產發展的趨勢，但並不是解決問題的關鍵。這次的報告根本就沒有提房價，表明本屆政府不再把房價當作中國房地產的"牛鼻子"。

目前來看，這一屆政府認定的房地產的"牛鼻子"已經很明確瞭，就是報告中提出的建立和完善住房保障體系和供應體系。

以前的住房保障體系比較凌亂，現在，報告提出一方面把公租房和廉租房並軌，另一方面發展共有產權住房，這樣一來就比較清晰瞭：以後的保障房體系就兩塊，供出租的就是並軌後的公租房，供銷售的就是共有產權住房。習近平總書記說的全體人民住有所居，簡單說就是人人有房住，而人人有房住最大的難點就在低收入傢庭和中低收入傢庭。隻要他們能買得起、租得起，人人有房住的目標就能實現。此外，報告還提出要以市場為主滿足多層次需求。現在市場上最缺的就是中小套型和中低價位的房子，所以要增加這方面的供應，同時也增加共有產權房的供應。

所以，我認為這次報告的亮點，就是把重點放在瞭建立住房保障體系和供應體系上，這才是解決全國人民住房問題的關鍵。

《華夏時報》：有的人說中國樓市的拐點正在到來，還有的人甚至稱樓市即將崩盤，你怎麼看？

顧雲昌：我認為拐點有兩種：小拐點和大拐點。拿中國的宏觀經濟來說，以前的增速是9%-10%，現在是7%-8%，這種增速的放緩就是一種拐點，即小拐點。如果以前是增長的，現在開始下跌瞭，那就是大拐點。應該說，中國房地產業正在出現小拐點，房價的增速正在放緩。當然，也有個別地方出現瞭大拐點，房價出現瞭下跌，其實這種情況一兩年前就出現瞭，比如鄂爾多斯(樓盤)、溫州(樓盤)等地。

中國房地產發展中的投資、銷售、價格都出現瞭小拐點，這是一種從量變到質變的改變，表明這個行業正在從賣方市場走向買方市場。有的人把這種改變稱為崩盤或崩盤前夕，我認為這種說法言過其實。說中國房地產正在崩盤的人，要麼是無知-他們不瞭解其發展的規律，要麼是無聊-有的人十年前就說要崩盤，一直說到現在。

雖然少數地方的崩盤已經出現，但中國房地產整體上不存在崩盤的可能，其最大的理由，就是中國仍然處在城鎮化的進程當中，我們還沒有發現哪個國傢的房產地產在其城鎮化的進程中發生瞭崩盤的。目前，我國的人口還在往城市集中，需求還在增加，宏觀經濟仍然處在一個中高速的發展階段，崩盤的可能性是不存在的。如果真的出現瞭這種崩盤，我看中國經濟也就麻煩瞭。所以，中央政府也不可能任由房地產的泡沫破滅。

《華夏時報》：你剛才提到中國房地產市場正在從賣方市場走向買方市場，那麼這種改變會給企業和行業帶來什麼樣的影響？

顧雲昌：從賣方市場走向買方市場會有三個特點：競爭加劇、洗牌加快和利甲種建地容積率潤攤薄，這些都是開發商不得不面對的。

從賣方市場變為買方市場對整個行業來說不是壞事。如果不管有品牌沒品牌、有能力沒能力、有資金沒資金，所有的開發商統統都能掙錢，那這個市場肯定是不健康的。而現在開發商開始擔憂瞭、糾結瞭，反而說明這個市場正在朝健康的方向發展。今後，開發商拿地就會更加謹慎，會更加努力地做營銷，提高品質和競爭力，這有利於整個行業的健康發展，同時也有利於普通老百姓，使他們能買到性價比更高的房子。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn買新車貸款/news/2014-03-08/08412637555.shtml

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煙臺一千年古墓區遭嚴重破壞工人墓坑內取水

遺址泥土中散落大量細碎骨骸工人在墓坑內提取地下水

水母網4月25日訊 (YMG記者龐磊攝影報道)昨日，煙臺某論壇一則帖子成為網絡熱議的焦點。有網友爆料：煙臺萊山區午

臺龍山文化遺址距考古結束半月後，被發現該遺址內散落著大量破壞嚴重的細碎骨骸，並配有大量照片。根據帖子，網友發表自己的看法，質疑考古草草收場、不尊重死者，也有懷疑遺址遭遇偷盜。記者現場調查發現，該遺址內除瞭細碎的骨骸外，塑料袋、衛生紙、飯盒等生活垃圾也遍佈其中，並有個別施工工人來回穿梭，提取柱坑內滲出的地下水。

網友質疑古遺址遭暴力遷移

昨日一早，網友"後海崖"在煙臺某論壇發的一篇帖子，被本埠網民廣泛關註、轉發。YMG記者登錄該論壇，找到瞭這篇題為《煙臺萊山區午臺考古結束，是草草收場還是發生偷盜？》的網帖。帖子中，網友"後海崖"配發瞭多張現場的圖片並表示，"煙臺萊山區午臺龍山文化遺址考古結束已有一段時間，今天再次到現場發現，原先的遺骸已全部消失。但是細看手法似十分不專業，現場有許多遺留的骨屑、細小骨骼，似乎屬於暴力遷移，完全不顧遺骸的完整、完好，早先幾具遺骸收集的非常完整。還有幾處坑洞，一看挖掘手法就非考古人員所為。"帖子發表後，不少網友就此發表瞭自己的看法，並通過微博、微信等進行瞭轉發。

事實是否如網友"後海崖"所說，還是另有隱情？在8日煙臺文物部門結束午臺遺址二期考古後，遺址內隨後究竟發生瞭什麼？為還原真相，避免網友因猜測以訛傳訛，YMG記者立即展開調查采訪。

古墓遺址嚴重破壞

趕赴現場前，記者找到瞭此前媒體的報道，稱煙臺萊山區區午臺遺址二期考古於8日結束，煙臺考古人員共發現21座墓葬，21具古屍，20多件陶罐、陶壺、陶杯、石鏟、石錛、骨針等陪葬品。考古人員根據地層推測，該遺址屬於龍山時期的墓群。

根據網友反映的情況，上午10時許，記者來到煙臺萊山區區午臺遺址。

在現場，約400平方米的遺址挖掘地，方方正正，從表面看十分規整，但個別柱坑表面卻十分凌亂。隨後，記者下到柱坑中看到，不少柱坑內散落著塑料袋、衛生紙、笤帚甚至還有動物糞便，個別柱坑內已經滲出地下水，垃圾也混雜其中，發出一股臭味，不時還有蒼蠅、飛蟲盤旋。

在遺址北側位置的兩三個柱坑內，記者找到網友"後海崖"所提到的細碎骨骸。雖然裸露在外，但這些長度約在幾厘米的骨骸，已經與幹結的泥土混雜在一起，不仔細看，很難辨認。

采訪中，記者註意到，道路南側的兩名工人，多次往返於工地與午臺遺址提取柱坑內滲出的地下水，其中一名工人，甚至用鐵鍬在泥土中扒拉骨骸。"師傅，為什麼到這裡來取水？"面對問話，兩名工人表示，這裡距離工地較近，不用繞遠，可以省不少工。

拍照誤時致骨骼風化變酥

考古已經結束，現場為何還有骨骸？對此，網友"後海崖"在帖子中推測，可能是因為遺骸太多，剩下的這些沒有什麼價值，考古人員於是草草收場，放棄收集。也有可能是有人

將這些遺骸暴力遷移或遭遇盜墓。

面對網友質疑，午臺遺址考古發掘工地的一位負責人接受采訪時解釋稱，為拍攝工地全景以及墓葬區整體照片，工地一個月未取骨架，致使附著在骨架上的泥土板結，骨骼也有些風化變酥，再加上所有骨架下午必須取完，當日很多傢媒體采訪也耽誤瞭時間。因此出現遺漏碎小骨骼的情況也正常，但絕對是按照科學發掘來做，所有骨架用錫箔紙包裹，再用廢報紙包好裝入特制整理箱。至於墓底出現的亂土，是取完骨架後，對骨架下方進行檢查，發掘身下是否壓有隨葬品所致。工地照片全部照好後，沒必要再對其進行清掃，因為公路方面很快就會將其填平。這位負責人同時表示，由於遺址發掘地處於城鄉結合部，居住的人員比較復雜，治安確實是個問題，為此工地24小時有人看守，所以絕不存在草草收場和偷盜的情況。

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針對午臺遺址散落細碎骨骸一事，昨日下午，記者再次采訪瞭市博物館考古部。

"千年骨骸已經變得不結實，在發掘中難免會掉落一些碎骨頭。"至於工人在遺址內提取地下水的行為，工作人員表示，遺址毗鄰一處排污溝，目前已發掘完畢，不受影響。發掘後的遺址該如何處理？面對記者的疑問，工作人員稱，考古人員一般會立即進行回填，但由於午臺遺址為建設用地，施工方已經承諾該遺址將由他們回填。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/n汽車貸款利率計算ews/2013-04-25/08492137643.shtml

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海南審計2012年民生工程超9000套保障房閑置

7月29日公佈的《2012年度省本級預算執行和其他財政收支的審計工作報告》(下稱《報告》)顯示，省審計廳對為民辦實事、保障性安居工程、菜籃子工程等14項重點民生工程和資金開展審計，審計金額123.94億元。審計發現，省委省政府為民辦實事十大事項完成任務，但保障房建設等方面存在不可忽視的問題。

在審計過程中，查出瞭某農場廠長貪污低保金20.1萬元一案，目前已審理終結，被告人被判處有期徒刑10年。審計查處某市醫院院長等11人涉嫌貪污新農村合作醫療資金212.22萬元，8人被提起公訴，案件正在審判階段。

保障房方面，《報告》顯示，海南去年超額完成瞭國傢下達的城鎮保障性安居工程開工和竣工任務，實際開工8.34萬套，竣工6.19萬套，完成任務的116%和151%。當年籌集建設資金36.87億元，共7.82萬中低收入傢庭25.91萬人受益，但存在資金管理不規范、保障房出現質量缺陷以及分配使用不合規范等問題。

其中，9個市縣(部門)保障性安居工程資金籌集不到位，建設資金存在缺口，拖欠工程款7.7億元，5個市縣(部門)違規使用保障性住房資金19995.12萬元，2個市縣(部門)未及時發放保障性住房資金補貼金額8441.25萬元。

經審計，全省有15736套保障性住房超標建設，套均超面積48.77平方米，40個項目"四證"不全即開工建設，4個項目招投標操作不規范，24個項目存在偷工減料、以次充好現象等。3個市縣共有770套住房出現墻體開裂、頂棚滲水等影響結構安全和使用功能的質量缺陷，因選址不當、設計缺陷、規劃有誤造成損失浪費120萬元。

《報告》透露，在保障房分配和使用環節，有77戶不符合住房保障條件的申請人，以虛假資料申報、隱瞞收入信息等方式申請並獲得瞭住房保障；因選址不當、配套市政基礎設施不完善等原因，9個市縣9077套保障性住房處於閑置狀態，2部門保障性住房房源、分配方案、分配結果未及時向社會公開。

對此，全省各級政府和相關部門高度重視審計整改，省領導作出重要批示，截至今年6月31日，全省已促進資金整改33485.22萬元，出臺瞭完善城鎮保障性安居工程制度和規范管理的文件19個，規范基本建設程序60個，促進閑置保障性住房投入分配使用住房套數974套。(記者李曉梅)

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美3月二手房銷量增加6.1% 嚴冬過後銷量反彈

??新浪財經訊北京時間4月22日晚間消息，美國不動產交易商協會(NAR)周三報信用卡繳貸款告，經過季節性因素調整之後的美國3月二手房銷售年化數字增加6.1%，攀升至519萬幢，創18個月以來最快銷售速度。這份數據表明經歷嚴冬之後的二手房銷售狀況已反彈。

此前接受MarketW銀行2胎房貸條件atch調查的經濟學傢平均預期3月份的二手房銷售年化數字將為508萬幢。2月份的原先公佈數據位488萬幢，周三NAR將其修正為489萬幢。

3月份的二手房銷售量比一年前增加瞭10.4%。3月份的二手房售價中間值為212，100美元，同比上漲瞭7.8%。3月二手房庫存數量為200萬幢，按照目前的銷售速度計算，需要4.6個月才能售完。可供銷售的二手房數量較去年同期增加瞭2%。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/08305996802020257084592.shtml

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自貿區第二梯隊方案待批:規則上將進一步下探底線

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12月12日，中國自貿試驗區“第二梯隊”正式亮相，廣東、天津、福建特定區域獲準設三個自由貿易園區。

兩天後，位於天津濱海新區的天津頤博數碼科技有限公司組織相關部門商討並確定啟動在天津自貿園區註冊申請子公司的程序。其董事總經理趙鑫說，我們隨時關註天津自貿園區方案申報以及批復情況，同時準備在自貿園區設立分公司的相關手續，力爭成為在天津自貿園區註冊的第一傢遊戲企業。

趙鑫應該不會等太久。

12月16日，商務部新聞發言人表示，上述三個省市正在抓緊擬定自貿園區試點方案，將以上海自貿區試點內容為主體，結合區位特點、產業基礎等地方特點，充實新的試點內容，“商務部正在全力推動這項工作。”“目前三地方案已經上報國務院待批。”商務部一位人士透露，但是廣東、天津、福建三地的自貿園區在面積上可能申報的范圍太大，還需要修改。“與過去的開發區、保稅區、地方優惠政策特殊發展區等完全不同，在經濟發展進入新常態的形勢下，承擔建立和完善現代治理體系改革任務的自由貿易區，在對外探索上與國際規則相接軌，對內則以擴大開放來倒逼和深化改革。”該商務部人士說。

從這個角度來理解，“要改革”不能等於就“不要政策”。國泰君安首席經濟學傢林采宜表示，比如金融領域改革試點，自貿區的金融制度和政策設計上既不建成“窪地”，也不能脫離全球金融服務體系要求、建成缺乏國際競爭力的“高地”。

錯位競爭

上述商務部人士表示，未來第二批自貿區將結合自身區域特點，發展有特色的自貿園區建設，四地自貿區將會在各自優勢領域尋求突破，也就是會形成錯位競爭的局面。“福建自貿區和粵港澳自貿區在連接亞太經濟圈、海上絲綢之路具備天然地理優勢，未來將是“一帶一路”戰略發展的重要結合點，天津自貿區則將會進一步與京津冀地區融合發展。”他表示。

依照目前待批的方案，福建自貿園區范圍內，最為成熟的是廈門，未來將在一帶一路戰略發展中扮演重要角色。平潭島還處於開發的前期，所以未來大量基建會在平潭島。

另外，福建自貿園區最大特色是對臺灣經濟的全面對接，未來將在與臺灣經濟、文化和政治交流上起到關鍵作用，福建自貿園區不僅擔當對外經濟的重要窗口，同樣還背負著政治使命。

天津自貿園區地理優勢非常明顯，對內輻射京津冀，為京津冀一體化提供有力支持，對外聯通日韓、美洲、澳洲等發達地區，會進一步加大開放力度。

廣東自貿園區與港澳成熟市場機制比鄰，快速與國際接軌，從區位環境、政策環境、產業環境、法律環境和創新環境等各方面都有發展優勢。廣州自貿園區的前海，將會打造成為國際新的經濟秩序試點區域。

中信證券的首席經濟學傢諸建芳認為，未來還會有“第三梯隊”的自貿區，重點在“對接周邊區域”。

進一步“下探”

“自貿園區”是對“自貿區”進行壓力測試的“窗口”。

“對三個即將新建的自貿園區來說，上海自貿試驗區的外商投資備案改革、負面清單管理制度是可以借鑒的。而且會進一步的下探。”上述商務部人士說。

中國的自由貿易區簡稱FTZ(FreeTradeZone)，是在一國或地區自身境內開辟的特定區域；而國際上的自貿區則指多個主權國傢或地區就貿易開放、取消關稅壁壘、降低關稅而達成的互惠互利的雙邊或多邊貿易政策，簡稱FTA(FreeTradeArea)。

10多年前，中國加入WTO[微博]，這一制度性變革“喚醒瞭”中國制造業的潛能，並重塑瞭全球貿易格局。目前區域經濟一體化組織已經超過500個，平均每個月要產生“2個半”自貿區協議。幾乎所有的WTO成員國至少加入瞭一個自由貿易區。

上述商務部人士表示，中國與其他國傢和地區進行自貿談判的障礙主要在於制度和規則層面，將“自貿試驗區”作為壓力測試的對外開放“窗口”，適用國際通行規則、擴大對外開放的行業領域，可以為中國與其他國傢建立跨國自貿區奠定對接基礎。“第二梯隊”的自貿園區正在試圖在一些制度和規則上進一步下探底線。參與瞭天津自貿園區籌備的一位專傢表示：“根據待批方案，天津自貿區或將在負面清單等方面獲得更多突破。”

自貿試驗區主要是“境內關外、封關運作”的運作模式。在這裡市場準入非常重要，負面清單的簡化是發揮自貿區第2順位房貸銀行年息任何問題免費諮詢功能的一個非常重要基礎。今年9月，上海自貿區的負面清單已經從最初的190條瘦身到139條。

“天津自貿園區的突破最主要是負面清單的進一步簡化，天津的負面清單要比上海簡化得多，最後很可能會瘦身到幾十條。”上述參與瞭天津在貿園區籌備的專傢對經濟觀察報表示，“中國和美國正在談的雙邊投資協定，重要內容也是負面清單。天津自貿園區負面清單目前沒有完成，內部正在醞釀，也是在等中美BIT談判的內容。”

“此外，天津在進一步簡化外資進入審批方面也會比上海自貿園區試點有更大的突破。”他說。

“以長帶短”穩經濟

自貿園區不管從長期還是短期看，都有其政策深意。

上述商務部人士表示，“貿易便利”、“創新監管服務模式”等措施的推廣將直接有利於推動商品貿易，“深化國際貿易結算中心試點”、“人民幣跨境使用”等措施將通過減少貿易支付結算的摩擦、提供貿易融資、平抑匯率波動等功能間接地推動商品貿易。

“所以，從短期看，自貿試驗園區政策紅利有利於穩定對外貿易和經濟增長。”他說。

趙鑫所在的天津頤博數碼科技公司除瞭立足公司現有資源外，還瞄準瞭天津本地的一些新興優勢行業。“上海自貿試驗區的另一個亮點是跨境電商，而在這方面，據我所知，天津相關區域也正在搭建類似的跨境電商平臺，因此，我們也想在跨境電子商務方面有所涉及，進一步享受自貿園區的紅利。”趙鑫說。

“天津自貿園區上報的方案中，有一大亮點是跨境網絡商品交易平臺的建設。”上述參與天津自貿園區籌備的專傢表示，“如果天津能率先在全國范圍內成立一個跨國網絡商品的交易平臺，然後利用國傢一些優惠政策來建立起國傢之間的網上進出口貿易，這個潛力是巨大的。”

“中國除瞭線下的對外開放以外，線上也要對外開放。一旦網上交易增加，它帶動的產業會非常巨大，物流、運輸、倉儲、網上結算等等，包括18個方面的發展。對國內的改革也有巨大的沖擊作用。”上述專傢表示，“從國際上來看，在這方面還沒有任何規則，我們可以引領這樣一個規則。”

“所以，從長期看，自貿園區試驗區的戰略意義很深遠：首先，主動適應國際規則，擴大對外開放，對接海外市場；其次，順應‘全球自貿風潮’，分享新一輪全球制度紅利；最後，有助於參與新的國際規則的制定，掌握國際話語權。”上述商務部人士表示。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-27/08485954407236301534521.shtml

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二胎融資公司缺錢急用哪裡借錢江夏沙羨街逸馨苑90餘戶3年未拿到2證

昨日，傢住江夏區沙羨街逸馨苑的張女士反苗栗造橋建地貸款映，業主委托開發商辦兩證，並提前交瞭辦證稅費，但幾年過去瞭，大夥仍然沒有拿到兩證。

張女士說，開發商是江夏區城建房地產開發有限公司，她2011年買房時，就將辦證所需的3萬多元交給瞭該公司。開發商遲遲沒有將證件給業主，也一直沒有給出解釋。她和其他業主曾試著根據合同上留下的電話，聯系開發商，但電話號碼現在的使用方是一個洗浴中心。

昨日，記者來到江夏區城鄉建設局。開發辦王主任說，該小區目前還有90多戶沒有辦兩證。經協調，開發商不久前承諾，9月1日至9月15日為這90多戶中資料齊全的業主辦理房產證，資料尚不齊全的業主將逐一清收，預計今年底前這90多戶業主可以拿到房產證。

王主任向記者提供瞭一個手機號碼，稱其為該公司法人代表的電話。但記者昨日多次撥打這一電話，始終無人接聽。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-30/08244414798.shtml

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Jan 20 Wed 2016 10:31
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專傢稱明年房地產增速放緩

??在上周六的中誠信托2015年宏觀經濟金融分析會上，北師大金融研究中心主任鐘偉表示，2015年中國房地產增速將放緩，投資機會將大打折扣。中誠信托方面也認為，明年房地產市場短期內整體回暖的可能性不大，但整個行業的並購重組機會很大。

??鐘偉認為，中國房地產中長期的總體需求取決於人口增長、遷徙和更新改造需求。短期需求取決於公眾預期，利率市場化和庫存去化。北上廣等核心地域尚存投資價值，但二三線城市房子投資價值將大幅縮水。相比之下，2015年A股投資機會更大。

代墊二胎

??中誠信托副總裁李振蓬也表示，過去兩年間，在限購政策、稅收政策調整等因素的影響下，住宅價格過快上漲勢頭得到抑制，房產購買中的投資比例下降，房地產投資增速顯著放緩。預計在短期內房地產市場仍將維持低位盤整態勢，投資性不動產在個人可投資產規模中占比將出現下降趨勢。

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??雖然房價回暖難現，不過中誠信托認為，整個地產行業的並購重組機會很大。根據WIND數據統計，截至今年9月底，房地產行業已完成和未完成的並購金額合計為1054.04億元，同比增長瞭90%。今年市場基本面的整體低迷讓房企的規模化發展受到瞭巨大阻礙，市場格局或將面臨重新洗牌的可能性。

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落戶小城市將全面放開兩條腿解決住房問題

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7月30日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，公安部等八部委負責同志介紹《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》相關情況，並回答記者提問。

公安部副部長黃明表示，《意見》是當前和今後一個時期指導全國戶籍制度改革的綱領性文件，標志著這一重大改革開始進入全面實施階段。改革目標是到2020年，基本建立與全面建成小康社會相適應，有效支撐社會管理和公共服務，依法保障公民權利，以人為本、科學高效、規范有序的新型戶籍制度。

特大城市實行積分落戶

黃明表示，《意見》對戶口遷移政策作瞭具體解釋，總的要求是"能放開的放開，該控制的控制"，實行差別化的落戶政策。

"建制鎮和小城市全面放開，隻要有意願、有合法穩定住所(含租賃)；中等城市基本放開，隻要有合法穩定住所、合法穩定就業，按照先後順序排隊，有意願落戶的，一般也可以落戶。"據黃明介紹，對能放開的大城市也是盡量放開，如城區人口100萬至300萬的城市，隻要合法穩定就業達到一定年限並有合法穩定的住所，同時按照國傢規定參加社會保險達到一定年限的，就可以落戶。

"對於500萬人口以上的特大城市，《意見》明確要求嚴格控制人口規模，建立完善積分落戶制度。這是根據特土地貸款高雄楠梓土地貸款大城市實際情況作出的政策安排。"黃明表示，為瞭做到"嚴格控制人口規模"，首先要從戶籍管理上嚴格戶口遷移政策，特別是要堅持因城施策、一城一策原則，建立完善積分落戶制度，並按照總量控制、公開透明、有序辦理、公平公正的原則，合理解決落戶問題。

增強中小城市吸引力

有記者提出，近年不少中小城市放開瞭落戶政策，卻沒有吸引農村轉移人口前來落戶。

國傢發展改革委秘書長李樸民表示，中小城市是我國農民工的重要流入地，大約有50%以上的外出農民工分佈在縣級市和地級市。

"下一步，為增強中小城市吸引力，國傢將改善中小城市的交通條件。"李樸民說，"同時，要著力夯實中小城市的產業基礎；加強中小城市市政基礎設施和公共服務設施建設。"

財政部副部長王保安表示，將進一步完善財政轉移支付的機制和辦法，建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤的機制，有效促進城鄉人口的有序流動。

穩定就業讓農民工融於城市

農民工是農業轉移人口的主體。據瞭解，截至今年6月底，外出農民工達1.74億人，同比增加307萬，總量保持穩定增長，增幅有所下降，中西部農民工的增量快於東部。

"穩定就業是農民工融入城市的立足之本。"人力資源社會保障部副部長楊志明表示，下一步，將從以下幾個方面促進農民工擴大和穩定就業：實施農民工技能提升計劃，對每年新轉移勞動力進行技能培訓；大力發展農民工就業容量大的第三產業、中小企業和勞動密集型產業；多渠道加強農民工就業服務，特別是努力實現農民工就業信息全國聯網。

隨遷子女平等享有受教育權

《意見》提出，保證農業轉移人口及其他常住人口隨遷子女平等享有受教育權利。

對此，教育部副部長劉利民介紹，截至目前，有27個省份明確瞭隨遷子女在當地參加中考的政策，有30個省份明確瞭隨遷子女在當地參加高考的政策。今年5.6萬名符合條件的隨遷子女辦理瞭高考的報名手續。

據劉利民介紹，下一步教育部將著力做好四方面工作：規劃上，教育部要指導各地把常住人口包括隨遷子女，納入區域教育發展規劃；經費上，各地要按照進城務工人員隨遷子女在校的人數撥付教育經費；堅持分類指導，各省市因地制宜，合理確定隨遷子女入學政策，保障平等接受教育；不斷完善全國中小學生學籍信息管理系統。

可享受基本醫療服務

《意見》提出，將農業轉移人口及其他常住人口納入社區衛生和計劃生育服務體系，提供基本醫療服務體系。

截至2013年底，全國共有社區衛生服務中心8488個，社區衛生服務站2.55萬個，社區衛生服務人員47.6萬人。"社區衛生服務體系已初步建立，包括農業轉移人口在內的轄區內常住人口都是社區衛生服務對象。"國傢衛生計生委副主任王培安說，在計生服務方面，依據計劃生育技術管理服務條例，包括流動人口在內的已婚育齡人群均可免費獲得計劃生育基本技術服務。

尊重農民意願保障土地三權

有記者提出，改革過程中，如何維護農民的土地承包經營權、宅基地使用權和集體收益分配權？

中央農村工作領導小組辦公室副局長趙陽表示，三項權利都是法律賦予農民的重要權利，必須依法保護。

"對於進城落戶的農民是否有償退出'三權'，應該充分尊重農民的意願。現階段，不得以農民放棄或者退出'三權'作為落戶城市的前提條件。"趙陽說。

"兩條腿"解決住房問題

《意見》提出，要將進城落戶農民完全納入城鎮住房保障體系。

住房城鄉建設部總經濟師馮俊表示，解決農業轉移人口住房問題，總的原則還是兩條腿走路。"一方面，鼓勵有能力的進城人員市場購買或者租賃住房。另一方面，將沒有能力通過市場解決住房問題的農業轉移人口納入住房保障范圍，通過提供公共租賃住房、住房租賃補貼方式滿足他們的基本需求。"

據介紹，按照《意見》，國傢住建部門將分三個層次解決上述問題：

--已經在城市落戶的農民，符合住房保障條件的，由政府提供住房保障服務。

--沒有落戶、但已經取得居住證的進城務工農民，滿足連續穩定就業、參加社會保險、穩定居住年限等條件的，逐步納入保障房體系。

--沒有落戶、不符合住房保障條件的外來務工人員，用工企業要履行責任，為外來務工人員提供符合安全衛生條件的居住場所。

養老保險關系可轉移接續

《意見》提出，加快實施統一的城鄉居民養老保險制度。對此，楊志明解釋，根據《意見》，參加城鎮社會保險年限是農民工在城鎮落戶的一個條件，這有利於農民工依法參加社保。

"針對農民工普遍關心的參加城鎮職工保險問題，按相關辦法努力實現農民工'不管到哪裡幹，養老保險接著算'。"據楊志明介紹，主要規定有：

--在企業就業的農民工，按規定參加企業職工基本養老保險；

--在城鎮靈活就業的農民工，可以參加企業職工基本養老保險；

--對於已經參加農村居民養老保險、進城後不論參加企業職工養老保險還是城鄉居民養老保險的，都可以辦理養老保險關系轉移接續。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/08282843139.shtml

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財政部房企營改增方案進入商討階段

自去年末萬科深陷"欠稅門"後，有關清理房地產行業不合理稅費的呼聲不絕於耳。今年全國兩會上，恒大集團董事局主席許傢印更是炮轟房地產行業審批多、亂收費，並建議在限定房企利潤上限的前提下，把環節稅都去掉，合並繳納企業所得稅之前的所有稅種，統一為一個控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅來降低房價。2014年，房地產稅收改革再次成為輿論焦點。

3月13日，財政部對外公佈的2013年營改增減稅規模超過1400億元，比上一年426億元的規模高出近1000億元。並透露財政部正在會同相關部門研究房地產業、金融業的試點方案，力爭在"十二五"時期全面完成營改增的改革任務。

財政部稅政司相關人士告訴中國房地產報記者，關於房地產業實施營改增的具體時間表尚未確定，可能會在這批試點范圍的行業內，稅率或執行建築業11%的標準。

"房地產業原本的營業稅稅率為5%，如果按11%的增值稅稅率折算，很難預判房地產企業是不是真正減稅。通過招拍掛購買的土地成本占到房企所有成本的1/2，而這部分是沒辦法從國傢開具增值稅發票的，這個進項稅額能不能抵扣直接關系著房企繳納增值稅稅負的輕重。"中國房地產報記者采訪的多位行業人士均有這種看法。

利弊共存

如果對房地產行業實施營改增，對於交易環節比較復雜的房地產企業而言，是否會成為結構性減稅的受益者？房價是否還有降價空間？

深圳某會計師事務所羅副主任會計師給記者簡單算瞭一筆賬，假設開發商一套商品房賣100萬元，其中土地成本50萬元，建安成本30萬元，以營業稅計算就是100×5%+30×3%=14，以增值稅計算就是100/(1+11%)×11%-30/(1+11%)×11%=7；假設開發商一套商品房賣200萬元，其中土地成本100萬元，建安成本70萬元，以營業稅計算就是200×5%+70×3%=12.1，以增值稅計算就是200/(1+11%)×11%-70/(1+11%)×11%=12.9。

"這就是說，當建安成本占到商品房售價比例較高時，房企每套房繳納營業稅的負擔大於繳納增值稅的負擔，反之則低於繳納增值稅的負擔。如果對房企實行營改增，能夠利用稅收杠桿在一定程度上限制房企定價。"上述羅副主任會計師說。

所謂營改增，就是對以前房企按銷售收入全額繳納營業稅的項目采取按增值部分繳納增值稅的方式計稅，並通過以增值稅進項稅額和銷項稅額的抵扣來實現稅收的征收。

北京某房企戰略投資總監在接受中國房地產報記者采訪時表示，營改增一旦涉及房地產行業，影響比較大，但很難判斷房企是真的減少稅負還是增加稅負，每個企業的成本構成不盡相同，如果可以抵扣的成本較多或是這傢房企稅收籌劃做得比較好，那房企可以實現有效地避稅。因為增值稅最終的負擔者是消費者，房地產增值稅負的增減，都應該反映在房價上。實際上，即便營改增做得好，房企稅收也不會減少太多，根本達不到影響房價的程度。

中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇認為，從去年試點的情況來看，營改增實際的減稅效應大於預計效應，若全國推廣後新竹民間二胎借款一年的減稅規模將達到3000億元，這是一個不小的數字。

難點猶在

中國房地產報記者查閱財政部最新發佈的今年1~2月全國財政收支數據時瞭解到，1~2月累計全國財政收入24923億元，比去年同期增加2496億元，增長11.1%，其中地方財政收入同比增長12.9%。值得註意的是，與房地產交易直接相關的稅種增收拉動地方財政收入3.9個百分點，若剔除房地產相關稅收，地方政府財政收入隻有9%的增長。

顯然房地產稅收對地方財政收入的貢獻是不容忽視的。對於地方政府而言，若在房地產行業施行"營改增"，勢必加大地方政府的財政壓力，依賴土地財政的地方政府收入的減少將會是在房地產行業實施營改增的一大阻力。

自從將房地產行業納入營改增試點范圍的消息傳出，市場上激蕩著兩種不同的聲音，一種聲音認為，實行"營改增"，延續瞭增值稅的抵扣鏈條，避免重復征稅，降低瞭開發產品的成本，能讓房地產企業降低稅負；另一種聲音則認為11%的稅率對房地產業略顯偏高。如果沒有合適的配套過渡政策，營改增恐將導致房地產開發商成本上升，而這部分增加的成本很有可能會轉嫁給購房者。

睿信致成管理咨詢總裁郝炬接受中國房地產報記者采訪時認為，在增值稅處理過程中，房地產企業整體采購的成本如果占到銷售價格的比例較大時，是可以抵扣掉大量的稅收。但是從國傢購買土地的使用權是沒法獲得增值稅發票的，沒有這部分進項稅的抵扣，房地產企業需繳納的增值稅將會很大。

前述北京某房企戰略投資總監認為，由於房地產行業的營業收入都是按結轉收入計算，一般確認收入的時間比較置後，這種房地產行業特有的營業收入不好確認的業務模式和特點恐怕是對房地產業實行營改增的難點所在。怎麼征收？如何確定征收范圍？但是如果真的要實行營改增的話，房企稅負的增減就跟各個公司的稅收籌劃水平有關。如果這個公司稅收做得好，那是可以少賦稅的。如果稅收做得不好，比如業務結構、產品結構不能支持這個稅收籌劃的話，那麼可能就會增加稅負。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08404018641.shtml

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內容來自sina新聞

我國138縣醞釀撤縣設市借城鎮化奪地抬高房價

沉寂16 年之後，"縣改市"借"新型城鎮化"之名，再次高歌猛進，大有卷土重來之勢。據統計，至少有138個縣醞釀撤縣設市，廣東、貴州、雲南和陜西4 省就有60 多個縣提出撤縣設市。

"這是典型的政績沖動，與加大縣城和小城鎮建設的戰略意圖背道而馳。對其中的胡作非為如不明令禁止，耽誤發展不說，還會嚴重沖擊農村社會穩定。"中國人民大學新型城鎮化研究小組負責人彭真懷嚴詞指責。

"縣改市"會不會重新啟動雖然仍未可知，但過多的縣改為市或區，將沖擊以縣制為基礎的治理制度，這不僅會造成虛假城市化，更會為中國未來發展埋下無可挽救的隱患。

"縣改市" 出政績

上世紀八、九十年代，縣域經濟迅速壯大，相應地要求行政權力和管轄范圍擴張升級，縣升格為市一度成為切實可行而又風光無限的擴張模式。

僅1994 年-1996 年間，全國共有95 個"縣改市"，其中，江蘇、山東、浙江等省"縣改市"較為突出，江蘇蘇南的縣基本都房屋貸款率利多少二胎年息升級為市。

對於縣級單元來說，"縣改市"之後可獲得更高的稅收返還比例、城市維護建設稅等收入，還可以得到更多的建設用地指標、工業項目、水資源占用量等好處，在當時客觀上這也符合中國經濟社會發展的需要。事實證明，改市之後，江蘇、山東、浙江等省的縣域經濟也得到瞭快速發展，每年的全國百強縣排行榜基本都被這三個省占據。

"在特定時期，縣改市不失為一條有效的發展道路。"國傢行政學院公共行政教研室主任竹立傢認為，城鎮化快速發展，就需要給中小城市放權，讓他們有擴張和發展的欲望。如果一個縣的經濟發展水平比較高，城市規劃面積到位，財政收入達到一定的水平，人口聚集達到一定的能量，自身的造血能力大幅度提高，就可以變成市，使農民就地變成市民。

然而這一輪的"縣改市"風潮，被中央政府1997 年緊急叫停。彭真懷研究認為，中央之所以這麼做，是因為當時很多地方盲目追求縣改市，沖擊瞭縣制為主要特色的傳統行政管理系統，造成很多縣級市出現"虛假城市化"弊病，比如市區農村人口比重過大，城郊比例失調，城鄉概念模糊等等。

"現在這些老毛病又發作瞭，簡單把縣一撤瞭之，搞硬生生的'拉郎配'，甚至農民'被上樓'，背離瞭新型城鎮化的初衷。"他說。

如何釋放縣域經濟的活力一直是行政區劃改制的中心議題，不可否認，擴權強縣無疑是城鎮化的下一個增長點。"但我們要對新型城鎮化重新理解，不能走入誤區，甚至走向反面。"彭真懷表示。

"省管縣"遇阻 "縣改市"回潮

"縣改市"暫時被凍結之後，縣級擴權的沖動沒有得到釋放，轉而通過"省管縣"的方式探路突圍。

浙江是最早推動強縣擴權的省份之一。早在2002 年，浙江省按照"能放都放"的總體原則，將313 項原屬地級市的經濟管理權限下放給20 個縣市區，成為"省管縣"浙江模式。

之後，中國許多省市開始推行財政"省管縣"的單項試點，這被認為是強縣擴權、壯大縣域經濟的重大改革舉措，而在十年之後的今天，"省管縣"已經處於膠著狀態、躑躅不前。

雖然全國共有27 個省份1080 個縣實行瞭財政省直管，但相對其他領域的改革，各地推進熱情並不太高。從目前來看，具體的障礙就是地級市不願放棄縣的直接管轄權，不管是對經濟發達縣和不發達縣都不願放，都覺得管得越大越好。

財政部財政科學研究所副所長王朝才認為，省管縣的試點主要是財政權限的試點，在"財權"上繞過瞭市裡，這對地級市沖擊很大。而矛盾之處還在於，人事、發改這些權力還歸市裡管，縣領導仍然受制於市，放不開手腳。

強縣擴權、省管縣遇阻，縣域轉而尋求另外的方式來突破發展瓶頸，"縣改市"再次進入視野。一些強縣甚至準備瞭相關的上報材料，隻待中央政府一聲令下。

但"縣改市"的閘門並沒有完全解禁，直至2010 年，民政部隻批復瞭雲南蒙自、文山兩個縣撤縣設市，江西德安縣部分區域設立共青城市的申請。

但今年年初，民政部在不到兩個月的時間內連續批準吉林扶餘、雲南彌勒"縣改市"名單，這一動作被看作是"縣改市"全面解禁的信號。

加之，借助新型城鎮化戰略的東風，"縣改市"風潮再起，引起專傢學者的普遍擔憂。

"很多人對新型城鎮化缺乏常識性的判斷，仍在片面追求城市空間擴張，大興造城運動，借新城之名，行奪地、爭地和占地之實，抬高房價和地價。"彭真懷說，如此放任下去，被嚴重扭曲的新型城鎮化就會演變成一場災難。

"縣改區"矛盾重重

從1997 年以後，"縣域"擴權並不是單線進行的，在"縣改市"受困的情況下，撤縣改區成瞭很多地方政府新的城市化突破口。

根據民政部數據，全國市轄區數量從2000 年的787 個增至2011 年的857 個，縣級市則從400 個下降到369 個。

在2009 年省財政管縣等政策實施後，一些地級市政府擔心所屬縣脫離自己的控制就紛紛把下屬縣改為區。

目前全國中心大都市已基本將周圍的縣(市)改為區。以廣東為例，在珠三角地主要縣(市)改為區之後，東西北地區縣改區亦不少，去年廣東清新縣、揭東縣先後撤縣改區。

一些百強縣諸如順德市、錫山市、吳江市等相繼變為市轄區。廣東增城市、湖南長沙縣、四川雙流縣等發達縣市也可能面臨變區的命運。

今年年初，"縣改市"可能開禁的信號，一度讓很多經濟強縣興奮，並與"縣改區"發生著強烈的沖突。

5 月8 日，浙江長興因"撤縣改區"釀就一場風波。長興是全國經濟強縣，行政區劃隸屬湖州市管轄。長興縣多年來就一直在為撤縣建市做準備，沒想到湖州卻提出"撤縣變區"。

長興作為浙江財政"省直管縣"，財政80% 留給自己，20% 交給省裡。變成區之後，一半要交給湖州。這引發瞭長興縣委四套班子、企業和當地群眾的強烈反對，並聯名發出措辭嚴厲、態度堅決的"一封信"："假如湖州市委、市政府一意孤行，長興縣所有黨政機關、鄉鎮(街道、園區)的一把手也將集體辭職......"

在縣改區方式上，縣級政府與地級政府顯然存在不小的利益沖突，面對洶湧民意，湖州市決定暫停"撤縣設區"計劃。

"最根本的還是地方利益之爭"，竹立傢說，相比之下，縣級政府對"縣改市"更為渴求，而地級市則更迫切地希望"縣改區"。這兩種力量此消彼漲，一直在較量。

地級市喜歡"縣改區"，一是為壯大本身的經濟實力，二是獲取更多的財政資源，三也是市領導政績的表現。"竹立傢說。

"縣制"的未來

中央政府力推新型城鎮化之後，各地政府都在快馬加鞭，把"縣改區"、"縣改市"變成抓手，借此尋求更大的發展權限、更大的發展空間。

學者質疑，無論是撤縣設市、設區都不能盲目推進，這不是新型城鎮化的發展方向。

北京大學國傢發展研究院副教授李力行，研究瞭大量的縣改市案例，他發現，盡管縣級市相比於縣，財政收入擴張更快，但在創造制造業和服務業就業方面，以及在教育和衛生等公共服務的指標方面，縣級市都沒有明顯勝過縣。這說明，在民生方面，"縣改市"並沒有帶來明顯的改觀。

同樣，對於縣改區，竹立傢研究的結果是：

大量的縣( 市) 改區，成為大中型城市擴張發展空間、獲取土地的最好辦法。一些本來自身經濟發展較為突出的縣(市)改為區之後，自身的發展動力也隨之弱化。以順德為例，在改區之前，順德一直在全國領先，但後來就不如昆山、江陰等地瞭。

"一窩蜂地撤縣設市、設區，反映出地方政府除瞭盯著農民的土地，摳土地財政，已經沒有心思搞農業現代化、工業信息化瞭。"彭真懷在各地調研瞭解到，並不是所有地方都適合擴大城市規模，搞行政造城。"有一個地級市，把城鎮化指標逐級分解到縣、到區、到鄉鎮，弄得官不聊生，民不聊生，民怨四起。"

彭真懷表示，縣改市或者縣改區並不是此輪新型城鎮化的突破口和重點，"傳統城市化，是為政府自己服務，政府要搞GDP，經濟增長，要城市美化，要政績；而新型城鎮化是以人為本的城鎮化，要為進城的農民服務，我們要重新理解以人為核心的新型城鎮化。"

"撤縣設區"把權力上收到地級市；"撤縣改市"在名分上有瞭升格，這種翻燒餅的做法並沒有實質性的民生意義。客觀地看，這些地方政府簡單地把造城作為做大經濟總量的工具，實際上是在挑戰最為敏感的社會安全底線。

彭真懷表示，必須堅決反對這種錯誤做法，既要走出新型城鎮化就是片面抓城市的誤區，更要走出新型城鎮化就是消滅"縣制"的災區，防止這個重大的國傢戰略剛起步就被嚴重扭曲。建融屏東麟洛建融

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